Аудит ТСЖ: как инициировать и что проверить?

Услуги по теме
Аудиторская проверка
от 70 000 руб.

Почему нужен контроль за деятельностью руководства ТСЖ? Подпадает ли ТСЖ под обязательный аудит? Кто может выступить инициатором проверки ТСЖ? Какие операции требуют особого контроля?

Практически каждый житель мегаполиса имеет претензии к работе ТСЖ: придомовая территория заросла бурьяном, коммунальные услуги оказываются некачественно. А еще и председатель ТСЖ обновил свой автомобильный парк, а тариф на коммуналку увеличился вдвое. В таком случае у собственников жилья возникает желание наказать «нечистого на руку» руководителя. Но нельзя же голословно обвинять руководство в том, что оно расходует деньги собственников дома на свои личные нужды. Нецелевое использование денежных средств должна подтвердить ревизия.

Почему необходим контроль деятельности ТСЖ?

Несмотря на то, что создание ТСЖ преследует одну цель для всех собственников многоквартирного дома (по тексту - МКД) - эффективно управлять общим имуществом, заниматься благоустройством прилегающей территории, на деле оказывается все иначе (ст.135 ЖК РФ).

Вроде и собственники МКД выбрали председателем крепкого хозяйственника, а в правление ТСЖ вошли неравнодушные соседи, но со времени что-то пошло не так. У жильцов тарифы из года в год растут, выполняются ненужные работы с многократным переделыванием, свободные площади сдаются по заниженным расценкам.

Поэтому для того чтобы управление домом было понятным и прозрачным, а собственники могли отслеживать куда уходят собранные деньги, нужна независимая проверка.

Такая проверка поможет выявит факты злоупотребления со стороны недобросовестных членов правления. Ревизии подлежат финансовые и бухгалтерские показатели деятельности ТСЖ, что не сможет сделать собственник, не обладающий специальными знаниями в этой области.

Подлежит ли деятельность ТСЖ обязательному аудиту?

ТСЖ не выделено в отдельный круг субъектов, для которых аудиторская проверка является обязательной

(ст.5 Федерального закона от 30.12.2008 г. №307-ФЗ). Как правило, такие НКО не подпадают под случаи, когда аудит обязателен по финансовым показателям.

В 2024 году в Госдуму был внесен законопроект, который как раз и предусматривал поправки в ЖК РФ в части обязательного аудита организаций, которым вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги ( https://sozd.duma.gov.ru/bill/629008-8). Но он отправлен в архив.

Однако никто не запрещает ТСЖ проводить инициативный аудит, который направлен на выявление злоупотребления со стороны руководства ТСЖ, проверку нецелевого использования денежных средств собственников МКД.

Кто может инициировать проведение ревизии ТСЖ?

Инициатива по поводу проведения проверки может исходить:

  • от любого собственника МКД или от инициативной группы членов ТСЖ;

Для назначения инициативной аудиторской проверки проводится внеочередное собрание членов товарищества. Такое собрание вправе созвать недовольный собственник, даже если все остальные члены противятся этому либо ведут себя пассивно. Для принятия решения о проведении внешней проверки нужно собрать более 50% голосов.

  • от правления ТСЖ;

На практике это происходит не так часто.

  • от ревизионной комиссии;
  • от контролирующих органов.

Например, жилец дома может обратиться с жалобой на действия руководства ТСЖ в жилищную инспекцию, в сферу которой входит проверка деятельности ТСЖ. Тогда инспекция запросит необходимые документы, чтобы подтвердить или опровергнуть обстоятельства, изложенные в жалобе жильцов.При обнаружении нарушений жилищная инспекция может привлечь к ответственности членов правления ТСЖ.

Также жильцы могут обратиться в органы прокуратуры с просьбой дать оценку деятельности товарищества по вопросу нарушения законодательства РФ.

Можно ли собственнику обратиться к ревизионной комиссии в ТСЖ?

В товариществе должна быть создана ревизионная комиссия или назначен ревизор (ст.150 ЖК РФ).

В функции ревизора ТСЖ входит проверка финансовой деятельности товарищества - не реже чем 1 раз в календарный год.

По результатам ревизии годовой финансовой отчетности ревизор должен представить
общему собранию ТСЖ свое заключение. В обязанности ревизора также входит составление
заключения о смете доходов и расходов на соответствующий год, а также размерах обязательных платежей и взносов.

Теоретически любой собственник МКД может ознакомиться с отчетами и заключением ревизора. И при возникновении подозрения на мошенничество уже обратиться в правоохранительные органы.

Однако на практике сделать это не так легко. Самостоятельная проверка ТСЖ требует от собственника специальных познаний в разных областях - бухгалтерии и налогах, юридических вопросах.

Какие «узкие» места выявляет аудитор?

Благодаря независимой проверке со стороны, жильцы МКД получают ответы на многие вопросы.

Аудиторская проверка – это не только фиксация нарушений в области бухгалтерского и налогового учета, но и предложение ТСЖ оптимальных способов выхода из кризисной ситуации. В этом отношении членам ТСЖ важно поставить четкую задачу аудитору.

Например, проверить целевое использование полученных денег от собственников МКД. Источники финансирования ТСЖ состоят, в частности, из обязательных платежей, вступительных и иных взносов их членов (пп.1 п.2 ст.151 ЖК РФ). А хозяйственная деятельность ТСЖ основывается на смете (п.1 ст.139 ЖК РФ). На основе сметы устанавливаются размеры платежей и взносов для каждого собственника МКД. При проведении ревизии аудиторами выявляются случаи нецелевого использования денежных средств.

Зачастую перед аудитором ставится конкретная задача - проанализировать денежные потоки за конкретный период: сколько поступило и куда были потрачены деньги согласно смете.

Если председатель ТСЖ заключал фиктивные договоры с аффилированными ему компаниями и перечислял деньги по завышенным расценкам, а то и просто так - без выполнения каких-либо работ, то далее аудиторское заключение может использоваться в суде.

Например, ТСЖ получало от собственников помещений денежные суммы за содержание и текущий ремонт, вывоз ТБО, содержание лифтов, капитальный ремонт, которые, не в полном объеме были израсходованы на содержание и ремонт дома, в связи с чем возникло неосновательное обогащение в размере 1,019 млн рублей (решение АС Красноярского края от 19.03.2020 г. №А33-29692/2015).

Аудит позволяет установить расхищение денег путем выплаты председателю правления и ее членам премий, не предусмотренных сметой (определение ВС РФ от 22.07.2020 г. №305-ЭС20-4513).

Выводы

Для того чтобы организовать независимую проверку деятельности ТСЖ, нужно собрать инициативную группу жильцов - членов ТСЖ, а затем провести внеочередное общее собрание. На собрании членов ТСЖ должно быть принято решение большинством голосов о проведении внешней аудиторской проверки, выбора аудиторской компании. После этого заключается договор о возмездном оказании услуг. Выявление фактов растраты денежных средств, заключение фиктивных договоров с аффилированными председателю ТСЖ компаниями, является поводом для обращения собственников МКД в правоохранительные органы.