Валютный контроль для людей, которые инвестируют в зарубежную недвижимость

Что нужно учитывать при совершении сделок с зарубежной недвижимостью? Нужно ли платить налоги в РФ, когда получаешь доход от аренды и продажи зарубежного имущества? Может ли доход от аренды переводится на счет в зарубежном банке?

Инвестиции в зарубежную недвижимость позволяют российским гражданам получить второй паспорт, а в некоторых странах - ВНЖ. Например, Турция остается одной из немногих стран, в которой граждане России могут получить ВНЖ – икамет за покупку недвижимости.

Зарубежная недвижимость привлекательна с точки зрения инвестиций – ее можно сдавать в аренду и получать пассивный доход. Главное – понимать механизм зачисления денег, полученных от аренды или продажи заграничной недвижимости и вовремя платить налоги.

Какие сложности подстерегают российских граждан при покупке недвижимости?

В текущих реалиях российским гражданам непросто приобрести недвижимость, особенно если она расположена в недружественных для России странах.

Сложность заключается в том, что с марта 2022 г. введены ограничения на совершение сделок с резидентами иностранных стран, а также ограничения на отдельные валютные операции. Российские граждане не могут запросто заплатить за желаемую в Европе недвижимость с российского счета. Проблематичным является и открытие счета в европейских банках, не говоря о возможности получения европейских кредитов для покупки жилья.

Ситуация усугубляется и с отсутствием прямых авиарейсов в страны ЕС, что делает перелет дорогим и долгим. На текущий момент долететь до Европы можно стыковочными рейсами через Стамбул или через Дубай. С учетом сегодняшних реалий перспективными странами для покупки недвижимости являются ОАЭ и Турция. 

Например, в России можно открыть счет в эмиратских дирхамах и рассчитаться за недвижимость в ОАЭ. В этих странах не возбраняется проводить расчеты с использованием криптовалюты.

Подпадают ли под валютный контроль сделки с недвижимостью?

При совершении сделок с недвижимостью участвуют два лица, имеющие статус резидента и нерезидента.

К валютным резидентам относятся граждане РФ, а также иностранцы, которые постоянно проживают в России на основании ВНЖ. В свою очередь, нерезиденты не являются гражданами РФ либо иностранцами, которые проживают в России на основании ВНЖ.

Приобретая у нерезидента РФ недвижимость либо продавая ему недвижимость, резидент РФ совершает валютную операцию (ст.6 Федерального закона от 10.12.2003 г. №173-ФЗ).

Например, гражданин РФ покупает недвижимость у турецкой компании-застройщика или гражданина Турции.

Некоторые граждане полагают, что раз они уже давно обосновались в другой стране, то они не являются резидентами РФ. С точки зрения валютного законодательства – это не так. Пока у человека есть российское гражданство, он является валютным резидентом РФ.

Важно знать, что все валютные операции жестко контролируются банками – агентами валютного контроля. Если банк выявит нарушение, то все материалы по нарушителю передаются в ЦБ РФ, а регулятор информирует об этом налоговиков.

Какие ограничения в расчетах введены по операциям с недвижимостью?

Ограничения на расчеты по операциям с недвижимостью связаны с тем, что, начиная с 2023 года, страны ЕС отказались обмениваться с российской налоговой инспекцией финансовой информацией о зарубежных счетах наших соотечественников.

А это чревато тем, что зачислить средства на банковские счета в странах, которые не участвуют в автоматическом обмене налоговой информацией, можно только в строго определенных целях (п.5.2 ст. 12 Федерального закона от 10.12.2003 г. №173-ФЗ).

В перечне разрешенных транзакций не значатся такие операции, как:

• получение средств от продажи недвижимости;

• получение средств от сдачи зарубежной недвижимости в аренду.

Эти операции запрещены, а значит, получение российскими гражданинами валюты на счет в стране ЕС будет считаться нарушением валютного контроля.

Налоговики в январе 2025 г. опубликовали обновленный перечень стран, с которыми у них налажен автоматический обмен финансовой информацией ( https://www.nalog.gov.ru/rn77/about_fts/docs/15589648/).

Из разрешенного списка исключены практически все страны ЕС.

Например, если резидент РФ большую часть времени проживает в солнечной Испании и там же продал свою квартиру, то перевести полученные от продажи жилья деньги на счет в этой же стране ему не разрешается.

Есть ли обязанность уведомлять налоговиков о покупке зарубежной недвижимости?

Счастливым обладателям зарубежной недвижимости не нужно сообщать налоговикам о своем приобретении. Пока такая обязанность отчитываться о заграничной недвижимости есть только у государственных и муниципальных служащих.

Российские граждане в некоторых случаях должны отчитаться перед налоговиками о движениях по счетам, открытым за границей. Уведомление подается в течение месяца со дня открытия зарубежного счета.

Важно знать, что не должны отчитываться граждане, которые хоть и являются валютными резидентами РФ, но срок пребывания их за границей в течение календарного года в совокупности составляет более 183 дней. От отчета избавлены граждане, у которых открыт счет в стране, с которой у российских налоговиков организован автоматический обмен информацией.

Как платить налоги с дохода от сдачи в аренду зарубежной недвижимости?

Зачастую собственники инвестируют деньги в зарубежную недвижимость для последующей сдачи ее в аренду. При этом большую часть времени проживают в России.

Для того чтобы понять, где платить налоги с дохода от арендных платежей, нужно определиться с налоговым статусом «резидент» или «нерезидент».

Правила определения налогового резидентства иные, нежели валютного резидентства. Налоговый резидент - это человек, который фактически находился в России не менее чем 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п.2 ст.207 НК РФ).

Доходы от сдачи имущества в аренду приравниваются к доходам, которые налоговый резидент получил за пределами России (пп.4 п.3 ст.208 НК РФ).

Собственник - резидент РФ должен подать в российскую налоговую инспекцию декларацию до 30 апреля месяца следующего за годом получения дохода.

Если на конец календарного года, то есть на 31 декабря, физическое лицо стало нерезидентом РФ, то не нужно платить НДФЛ и сдавать декларацию в России. Налоги с дохода уплачиваются в стране нахождения недвижимости.

Но если со страной, где находится недвижимость, заключен договор об избежании двойного налогообложения, то нужно учитывать их положения (п.1 ст.7 НК РФ).

Например, договоры с Бельгией, Францией предусматривают уплату налога в государстве, в котором находится недвижимость.

Соглашение между Россией и Турцией предусматривает возможность уплаты налога, как в России, так и в Турции. Уплаченный налог в Турции можно зачесть в счет уплаты НДФЛ в России (ст.232 НК РФ).

Выводы

Россиянам все сложнее получать доходы от зарубежной недвижимости, если она находится в странах ЕС. Арендные платежи и выручка от продажи недвижимости, зачисленные на зарубежные счета в странах из «черного» списка, могут считаться нарушением валютного законодательства.