Что за закон запускает "биометрические сделки"?
В мае 2025 года Госдума приняла в трех чтениях законопроект № 802838-8. Ключевые изменения для рынка недвижимости – введение обязательной биометрической идентификации через Единую биометрическую систему (ЕБС) при дистанционном оформлении сделок купли-продажи, дарения и ипотеки через Росреестр. Это не просто дополнительная проверка, а фундаментальное упрощение процесса для миллионов россиян, особенно проживающих вдали от объекта сделки.
Как именно биометрия заменит личное присутствие и доверенности?
До сих пор дистанционная продажа или покупка квартиры была крайне затруднена. Основные способы сделок:
-
Личное присутствие. Не всегда возможно для иногородних или занятых людей.
-
Нотариальная доверенность. Требует времени, денег (услуги нотариуса) и несет риски (подделка, отзыв).
-
Электронная доверенность через Госуслуги. Упрощает процесс, но все равно требует предварительного оформления.
Принятый законопроект вводит принципиально новый механизм с 1 июля 2026 года:
-
Стороны сделки (покупатель и продавец) смогут дистанционно подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
-
Подтверждением личности и волеизъявления станет успешная биометрическая верификация в ЕБС непосредственно в момент подачи заявления через портал Госуслуг или специализированный сервис Росреестра.
-
Процесс верификации. Каждый участник сделки в своем личном кабинете проходит "живую" селфи-идентификацию (система проверяет, что это реальный человек, а не фото/видео). Затем он произносит случайную цифровую последовательность для записи голоса. Система сравнивает данные с эталоном в ЕБС и юридически приравнивает успешную проверку к личному присутствию гражданина. Нотариальное заверение такой электронной сделки не требуется.
-
Отпадает необходимость в доверенности на представление интересов в Росреестре для самой процедуры регистрации, если гражданин может пройти биометрию лично.
Кому это особенно выгодно? Разбираем на примерах
Нововведение станет настоящим спасением для конкретных групп людей, для которых традиционный процесс купли-продажи недвижимости был сопряжен с особыми трудностями или затратами. Вот несколько примеров:
-
Продавец из Смоленска, покупатель из Владивостока. Раньше требовалась доверенность или поездка одного из них. Теперь оба оформят сделку из дома за 15 минут.
-
Пенсионер, продающий квартиру детям в другом городе. Не нужно ехать самому или платить нотариусу за доверенность на детей – дети подтверждают сделку своей биометрией.
-
Инвестор, покупающий несколько объектов. Экономит время и деньги на бесконечных визитах к нотариусу или в МФЦ.
Что нужно сделать ДО 1 июля 2026 года?
Чтобы воспользоваться новой возможностью, обязательно:
-
Сдать биометрию. Один раз лично явиться с паспортом в любой банк, подключенный к ЕБС, или МФЦ (когда они будут технически готовы). Процедура занимает 5-10 минут: сделают цифровое фото/видео лица и запишут образец голоса.
-
Иметь подтвержденную учетную запись на Госуслугах.
-
Подготовить электронные документы. Договор купли-продажи (можно составить с помощью юриста или через специальные сервисы) и необходимые справки в электронной форме.
Какие нюансы стоит предусмотреть?
Нотариус все еще нужен. Биометрия не отменяет обязательное нотариальное заверение сделок в случаях, прямо предусмотренных законом (например, сделки с долями несовершеннолетних, рента, отчуждение имущества супругов) (Ст. 163 ГК РФ).
Биометрию должен пройти лично каждый участник сделки, чье право или обременение регистрируется. Нельзя "передать" доступ. Без биометрии – только традиционные способы. Если биометрия не сдана, дистанционно зарегистрировать сделку через Росреестр будет невозможно. Придется действовать через нотариуса (который сам может использовать ЕБС для идентификации клиента) или лично обращаться в МФЦ/Росреестр.
А есть ли риски? Новые векторы мошенничества и как защититься
Хотя биометрия создает мощный барьер против традиционных схем, эксперты предупреждают о новых видах угроз, которые могут возникнуть вместе с системой. Осведомленность – ключ к безопасности:
1. Фишинг "под биометрию". Мошенники могут рассылать поддельные письма или СМС от имени "Росреестра", "Госуслуг" или банков с требованием "срочно пройти биометрическую верификацию" по ссылке для "подтверждения сделки" или "разблокировки счета". Цель: заставить жертву пройти проверку на фальшивом сайте, перехватив эталонные данные для последующих махинаций.
Защита: никогда не проходите биометрию по ссылкам из сообщений! Инициируйте верификацию только через официальное приложение банка, личный кабинет на gosuslugi.ru или rosreestr.ru.
2. Компромат устройств и "глубокие фейки". Если злоумышленники получат полный контроль над смартфоном жертвы (через вирусы или шпионское ПО), они теоретически могут попытаться подменить изображение с фронтальной камеры и микрофона во время верификации, используя заранее записанное видео и голос жертвы ("глубокий фейк").
Защита: регулярно обновляйте ОС и приложения, используйте антивирусы, не устанавливайте ПО из сомнительных источников. Современные системы "лайвнес-детекции" (проверки "живости") в ЕБС активно борются с такими атаками, требуя поворотов головы или действий по команде.
3. Кража или подделка "цифрового слепка" (гипотетический, но критический риск). В случае масштабной утечки данных из ЕБС или взлома системы, биометрические шаблоны могут стать мишенью.
Защита (системная): Минцифры и ФСБ РФ подчеркивают, что биометрические данные в ЕБС хранятся в зашифрованном и обезличенном виде (не как фото/видео, а как математические векторы), их крайне сложно реконструировать обратно в узнаваемый образ.
Вывод
Внедрение биометрической идентификации для дистанционных сделок с недвижимостью – это логичный шаг в эпоху цифровизации. С 1 июля 2026 года продать или купить квартиру "по селфи" станет реальностью. Главное – заранее позаботиться о сдаче биометрии и следить за техническими требованиями Росреестра.
