Цены на ремонт и обслуживание жилья в многоквартирном доме (МКД) определяют собственники помещений на общем собрании. Между УК и МКД периодически возникают споры. Рассмотрим практику, как снизить тарифы на обслуживание УК.
Позиция Верховного суда
ВС РФ рассмотрел спор между собственником квартиры в МКД и УК, которая отказалась оказывать услуги по низкому тарифу, утвержденному на общем собрании жильцов дома.
В суде собственник требовал УК пересчитать плату за услуги по тарифу 13 рублей, утвержденному на собрании жильцов МКД. УК настаивала на применении тарифа 21 рубля, которую утвердила местная администрация. В обоснование своей позиции представители УК ссылались на то, что решение собственников МКД по корректировке платы за обслуживание дома ничтожно в силу необоснованно заниженного тарифа.
Апелляционная и кассационная инстанции истцу отказали, так как тариф на содержание общедомового имущества собственников МКД — существенное условие договора с УК.
Судьи придерживались позиции, что установка меньшего тарифа, чем по ранее заключенному договору, идет вразрез с интересами жильцов дома. Якобы таких денег недостаточно, чтобы представители УК обеспечивали безопасность жизни и здоровья людей, проживающих в доме. А еще в обосновании своей позиции судьи приводили довод о том, что низкий тариф причиняет убытки УК.
Истец не сдался и обратился в Верховный суд РФ. ВС РФ в своем определении №45-КГ23-2-К7 от 18.04.2023 года придерживался диаметрально противоположной позиции по этому делу.
ВС РФ в этой ситуации определил, что у УК не было оснований, чтобы самовольно увеличивать тариф. В договоре управления и ч.7 ст.156 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) указано, что плата за содержание общедомового имущества должна устанавливаться решением собрания жильцов МКД. Такое собрание проводится на основании ст.ст.45–48 ЖК РФ. Позиция законодателя закреплена в п.17 постановления Пленума ВС РФ №22 от 27.06.2017 года.
Суд высшей инстанции подчеркнул, что исключение составляет ежегодная индексация тарифа, которая указывается в договоре управления. Соответствующая позиция также отражена в определении ВС РФ по делу №301-КГ18-22044 от 25.12.2018 года. Но в случае с рассматриваемым делом ситуация совершенно другая.
ВС РФ по рассматриваемому делу решил, что УК имела право на оспаривание решения собственников МКД. Для этого представители организации обязаны были собрать доказательства о том, что уменьшение платы жильцами за обслуживание имущества являлось экономически нецелесообразным. Но компания своим правом не воспользовалась. Аналогичная позиция отражена, например, в решении Кирово-Чепецкого районного суда Кировской области по делу №2-2506/2018 от 28.11.2018 года.
Таким образом, УК не вправе самовольно менять тариф в сторону увеличения. При наличии действующего решения собственников МКД такое самоуправство недопустимо. Дело отправили в суд первой инстанции на пересмотр. Представителям УК пришлось делать перерасчет и применять ранее утвержденный тариф.
Судебная практика
В Письме Минстроя № 25373-ИА/04 от 12.07.2019 года указано, что в силу Правил, утвержденных ПП РФ № 491 от 13.08.2006 года, плата за содержание жилья в МКД должна быть:
-
соразмерной реальной стоимости услуг для обеспечения содержания общедомового имущества;
-
соответствовать нормам жилищного законодательства РФ.
Позиция Минстроя такова: УК обслуживают интересы собственников и не могут выполнять работы, за которые не заплатили жильцы МКД.
Показательными в этой части являются решения Выксунского городского суда Нижегородской области по делу №2-1392/2017 от 22.12.2017 года и Новосибирского районного суда по делу № 2-315/2019 от 25.01.2019 года. В указанных делах УК ссылались на то, что собственники пересмотрели тариф без учета мнении УК.
Примечательно, что в большинстве случаев суды отменяли решения собственников при выявлении формальных нарушений, в частности при:
-
отсутствии кворума;
-
отсутствии подписей;
-
нарушения сроков уведомления собственников — 10 дней до даты собрания;
-
несоблюдении порядка, предусмотренного ст.ст.45–48 ЖК РФ.
Если тариф будет уменьшен собственниками, но представители УК выполнят работы на большую стоимость, то УК может взыскать в судебном порядке неосновательное обогащение с собственников затраченные средства как неосновательное обогащение.
Суды анализируют и то, пригласили ли собственники представителей УК, верно ли оформили протоколы, была ли корректно сформирована повестка на собрании и прочие совокупности факторов. Поэтому важно правильно провести процедуру, уведомить все необходимые инстанции и оформить документы. В этом деле вам помогут юристы компании РосКо.
Как пересматривают тарифы УК
Собрание может инициировать любой собственник МКД (ч.2 ст.45 ЖК РФ). Важно выполнить все формальности, которых, словом, не мало. Например, при определении тарифа нужно исходить из фактического перечня оказываемых услуг, а также их периодичности. Как часто проводится уборка в доме? Как часто прочищают вентиляцию и проверяют крышу на предмет протечек? Эти и другие работы влияют на величину тарифа.
Первичные расчеты обычно подготавливает УК. Собственники в свою очередь на общем собрании утверждают их. Если жильцы МКД не смогут договориться, то тариф определит местная администрация. Условия обслуживания будут зафиксированы в договоре управления.
Чтобы грамотно провести собрание, необходимо выполнить следующие действия:
-
Договориться с председателем МКД и соседями.
-
Согласовать место, дату и время.
-
Определить повестку, разместить данные в интернете и предоставить в орган Росимущества.
-
Собрать денежные средства и контактные данные жильцов МКД, уведомить каждого о собрании.
-
Направить уведомления по почте и уведомить администрацию.
-
Убедиться, что соблюден кворум, — подсчитать голоса.
-
Провести собрание.
-
Дождаться, пока все участники проголосуют.
-
Собрать бюллетени и подсчитать голоса.
По итогам собрания МКД нужно подготовить протокол, направить документ в УК и в жилинспекцию.
УК не вправе в одностороннем порядке корректировать тарифы без учета мнения собственников МКД. Жильцы имеют полное право убрать те или иные услуги из перечня, либо, напротив, добавить. Но при этом они обязаны исходить из принципа экономической обоснованности и разумности. Плата за ремонт и содержание общедомового имущества формируется, исходя из фактически предоставляемых услуг. Чтобы пресечь незаконные действия УК в досудебном порядке, можно обратиться в жилищную инспекцию.
