Желание обладать собственным жильем – вполне естественно. Но денег на покупку квартиры может не оказаться. С какими неприятными ситуациями могут столкнуться россияне при оформлении обычной и льготной ипотеки? К чему может быть не готов заемщик? О подводных камнях ипотеки расскажем в данной статье.
Как считают некоторые граждане, лучшая ипотека – это ее отсутствие. Тем не менее, хорошо выверенный и спланированный ипотечный кредит позволит быстро решить жилищную проблему.
Для того чтобы не совершить непростительные ошибки, перед оформлением ипотеки, нужно заранее просчитать несколько ее вариантов. Кроме того, заемщик должен трезво оценить свое финансовое положение.
Какие неприятные ситуации могут подстерегать заемщика?
Какой бы ни был процент по кредиту, ипотека предполагает стабильный доход заемщика на протяжении ряда лет. Понятно, что невозможно спланировать свои доходы на годы вперед, но есть определенные маркеры, когда ипотеку оформлять рискованно.
Первая рискованная ситуация – не хватает денег на первоначальный взнос льготной или обычной ипотеки
Некоторых заемщиков этот факт не останавливает, и они оформляют на недостающий первоначальный взнос потребительский кредит либо кредит наличкой.
Например, кредит наличными в «Альфа-банке» до 2,5 млн рублей можно взят на 5 лет по ставке с защитой 7,99%, а без зашиты – 21,22%. Так называемая защита – это страховка от невозврата кредита, ежемесячно она составляет 18 363,76 рублей.
Поэтому, оформляя потребительский кредит, на заемщике лежит двойная нагрузка. И даже льготный процент по ипотеке не улучшит ситуацию.
В этом случае заемщику лучше подкопить деньги на первоначальный взнос, откладывая часть зарплаты на депозит.
Вторая рискованная ситуация – импульсивный выбор жилья и банка
Приобретать жилье нельзя спонтанно, руководствуясь одними эмоциями. Заемщик должен сначала оценить надежность застройщика. Одним из факторов надежности является количество сданных метров жилья в эксплуатацию.
К КАКИМ ДИСБАЛАНСАМ ПРИВЕЛА ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА?
Перед выбором жилья надо не только посмотреть проектную документацию, но и оценить инфраструктуру недвижимости. Например, есть ли поблизости садик, школа, удобная ли транспортная развязка.
Оформляя ипотеку в глухой новостройке, заемщику придется тратиться на такси, чтобы добраться до работы либо отвозить детей в школу. Все эти расходы вкупе с ипотечными выплатами тяжелым бременем ложатся на бюджет семьи.
Также нельзя спонтанно выбирать и банк-кредитор. Перед тем, как остановить выбор на банке, заемщик должен просчитать размер переплаты по кредиту.
Если заемщик подпадает под действие семейной ипотеки, то выбор банков сужается. Льготную ипотеку под 6% могут взять семьи с детьми, рожденными с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2023 г.
В программе льготной ипотеки участвует несколько банков. Например, АО «Газпромбанк», АО «Российский Сельскохозяйственный банк», АО «Райффайзенбанк», ПАО «РОСБАНК». В каждом из банков свои условия. Так, в ВТБ льготная ставка – от 4,7%, а в Сбербанке – от 5,3%.
Третья рискованная ситуация – неправильный расчет срока по ипотеке
Ряд заемщиков стараются взять ипотеку на меньший срок, чтобы быстрее скинуть с себя кабалу. Однако укороченный срок подразумевает существенную выплату «тела» кредита. Например, ставка по обычной ипотеке в ВТБ составляет 9,9%. Чтобы оформить квартиру в ипотеку стоимостью 7 млн рублей, первоначальный взнос должен составить – 1,4 млн рублей, заемщик должен располагать доходом не меньше 95 тысяч рублей в месяц. Если оформить кредит на 30 лет, то ежемесячный платеж составит 48 731 рубль, а при оформлении на 15 лет – 59 836 рублей.
В последнем случае переплата будет меньше, но платеж банку будет больше.
И если раньше 50% оставшейся суммы после погашения кредита, хватало на расходы семьи, то сейчас траты семьи выросли почти в 2 раза.
Поэтому лучше оформить ипотеку на более длительный срок, и при возможности досрочно погасить кредит. Если есть возможность, то лучше внести как можно большую первоначальную сумму по ипотеке.
Четвертая рискованная ситуация – отсутствие финансового запаса прочности у заемщика
Итак, все условия ипотеки согласованы. Семья может претендовать на льготную ипотеку. Денег на первоначальный взнос хватает. Но, даже при низкой процентной ставке по ипотеке, возможна ситуация, когда заемщик может потерять работу, при этом жена находится в отпуске по уходу за ребенком.
КАК САМОСТОЯТЕЛЬНО ПРОВЕРИТЬ НАДЕЖНОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА?
Поэтому перед тем, как влезать в ипотеку, целесообразно несколько месяцев вести бюджет своей семьи. Это легко сделать с помощью специальных программ, которые позволяют анализировать, на какие категории товаров приходится большая часть трат.
Кроме того, заемщику необходимо иметь денежный запас на «черный день» не менее 6 месячных бюджетов семьи. Такую подушку безопасности можно держать в банке на депозите или накопительном счете.
Ведь если заемщик лишится работы и не сможет обслуживать кредит, то он может лишиться квартиры и его кредитная история будет испорчена.
Пятая рискованная ситуация – подписать договор, не вникая в условия
Когда устно согласовали условия сделки, просчитали и составили график платежей, заемщик подписывает договор - «не глядя». Вместе с тем, банки всегда стремятся обезопасить себя при наступлении неблагоприятных ситуаций. Несмотря на то, что договоры являются типовыми, заемщику следует взять тайм-аут на изучение его условий. Поскольку ипотека оформляется надолго, то заемщик может проконсультироваться с юристами о наличии «подводных камней» в ипотечном договоре.
