Как правильно проверять недвижимость перед покупкой: важные выписки из ЕГРН

Какие документы из ЕГРН защитят от скрытых обременений или юридических конфликтов? Как избежать сделки с мошенниками? 

Рынок недвижимости в России ежегодно фиксирует миллионы сделок, но каждая пятая из них, по данным Росреестра, сопровождается рисками — от технических ошибок до откровенного мошенничества. Только в 2023 году суды рассмотрели свыше 45 тыс. исков, связанных с оспариванием прав на жилье и землю, а 18% таких споров возникли из-за отсутствия проверки документов ЕГРН. 

Покупка недвижимости без предварительное проверки напоминает игру в «русскую рулетку». Покупатель может столкнуться с арестами, скрытыми обременениями или даже потерей денег из-за недобросовестного продавца.  

Ситуацию усложняет динамичное законодательство. Например, с 2022 года вступили в силу поправки в Федеральный закон № 218-ФЗ. Они обязывают нотариусов проверять выписки ЕГРН при заверении сделок. Ответственность за безопасность покупки лежит прежде всего на покупателе. Как избежать «подводных камней»? Какие документы станут вашим щитом в сделке? 

Что проверить перед покупкой?

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — основной источник информации о правах на объекты недвижимости. Для проверки добросовестности сделки потребуются:  

1. Выписка об основных характеристиках и правах. Справка подтверждает право собственности. В ней также указана этажность, площадь, кадастровая стоимость и наличие обременений, таких как ипотека, арест или аренда. (ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015).  

2. Выписка о переходе прав. В ней отображено, кто владел объектом за последние 30 лет. Это поможет выявить «подозрительные» сделки или споры по  недвижимости.  

3. Кадастровый план территории. Документ уточняет границы участка и расположение коммуникаций (нужен только для домов и земельных участков).  

По данным Росреестра, в 2023 году 23% сделок с недвижимостью были приостановлены из-за ошибок в документах или несоответствия данных ЕГРН.    

Как проверить историю собственности и избежать мошенничества? 

Проверка истории собственности — это не просто формальность. Она может уберечь от потери денег и многолетних судебных разбирательств. По данным МВД, в 2023 году каждый десятый случай мошенничества в России был связан с недвижимостью, причем 40% из них касались подделки документов или сокрытия обременений. Почему даже легальные на первый взгляд сделки превращаются в «юридические мины»? Как не стать жертвой схем с перепродажей спорного жилья или двойными договорами?  

Ответ кроется в детальном анализе данных ЕГРН и открытых судебных ресурсов. В 2022 году Верховный Суд РФ подтвердил, что покупатель обязан проверять историю объекта, даже если продавец уверяет в «чистоте» сделки (Определение № 45-КГ22-4).

Не дайте мошенникам обмануть вас — действуйте на опережение:

1. Сверьте паспорт продавца с данными выписки ЕГРН. Если собственник — юридическое лицо, проверьте его учредительные документы и полномочия представителя (ст. 185 ГК РФ).  

2. Убедитесь, что объект не имеет обременений. Например, в 2022 году 17% квартир в новостройках имели обременения из-за кредитов застройщика (данные Росстата).  

3. Проверьте судебные споры. Используйте сервис «Правосудие» или банк решений «Судебные и нормативные акты».  

Какие риски можно выявить через ЕГРН?

Покупка недвижимости без анализа данных ЕГРН — большой риск. Можно наткнуться на «невидимые» обременения, споры о границах или налоговые сюрпризы. В 2023 году Росреестр выявил, что 15% земельных участков в Подмосковье имеют кадастровые ошибки, ведущие к конфликтам с соседями. А каждый третий случай расторжения договора купли-продажи связан с незаконной перепланировкой, не отраженной в реестре.  

Как через выписки ЕГРН обнаружить эти риски? Почему даже новый дом может оказаться «юридической миной»? И какие данные реестра спасут от штрафов или судебных исков? Разбираемся на конкретных примерах и свежих кейсах:

• Самовольная перепланировка. Если реальная планировка не совпадает с кадастровыми данными, узаконивание потребует времени и денег. Например, в Санкт-Петербурге 40% вторичного жилья имеет незарегистрированные изменения (данные БТИ, 2023).

• Споры о границах участка. Выписка с кадастровым планом поможет избежать конфликтов с соседями.

Если продавец отказывается предоставить выписки, от сделки лучше отказаться. Ведь их получение не требует много времени и денег, зато позволяет убедиться в «чистоте» объекта.

Как получить выписки из ЕГРН и проверить их актуальность?

Существует несколько способов получить выписки из ЕГРН и проверить их актуальность:

• Онлайн. На официальном сайте Росреестра или портале «Госуслуг».  

Получить эту информацию также помогут коммерческие сервисы с лицензией.  

• Офлайн-способ. Получить бумажные выписки можно в МФЦ («Мои документы») и отделениях Росреестра.  

Обратите внимание на то, что срок действия выписки — 30 дней. Юристы и риелторы рекомендуют запрашивать документы за 1–3 дня до сделки, чтобы избежать изменений в реестре.  

Какие бывают самые распространённые ошибки у покупателей?  

Ошибки покупателей при сделках с недвижимостью часто заканчиваются тем, что они оказываются без жилья и без денег.  Одни доверяют сомнительным копиям документов, другие игнорируют кадастровую стоимость, а третьи экономят на юристах. Расплачиваться за это часто приходится годами судов. Как не повторить эти ошибки и защитить свои инвестиции:

1. Экономия на проверке. Согласно опросу «Инком-Недвижимости», 30% покупателей вторички отказываются от юристов, полагаясь на риелтора или собственные силы. Часто это заканчивается тем, что они попадают в руки мошенников.

2. Игнорирование кадастровой стоимости. Занижение цены в договоре может привести к пристальному вниманию со стороны налоговой службы (Постановление Пленума ВС № 18 от 24.06.2021).  

3. Доверие к «электронным копиям». Важно проверять документы через официальные ресурсы — мошенники часто подделывают электронные файлы.  

Проверка выписок из ЕГРН — не формальность, а необходимость, которая поможет избежать массу проблем. Используйте только актуальные данные, консультируйтесь с юристами и не стесняйтесь задавать вопросы продавцу. Помните о том, что безопасность сделки во многом зависит от вас.