Кадастровый паспорт: зачем он был нужен и чем его заменили?

Кадастровый паспорт больше не действует — вместо него теперь используют выписку из ЕГРН. Чем они отличаются? Как получить документ онлайн? Зачем бизнесу кадастровые данные? Расскажем о видах выписок, их стоимости и поделимся лайфхаками для тех, кто сталкивается с недвижимостью впервые.

Почему его заменили на выписку?

Кадастровый паспорт подтверждал технические и юридические параметры объектов до 2017 года. В нем указывали кадастровый номер, этажность, данные о собственнике и о площади. Его оформляли при собственника квартиры, дома, коммерческого объекта или земельного участка.

С 1 января 2017 все изменилось. В силу вступил закон No 218-ФЗ. Он объединил кадастр недвижимости и реестр прав. Все данные были перенесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Теперь собственники (и не только) могут получить выписку из ЕГРН — она содержит полные данные, включая историю собственников, текущие ограничения и даже кадастровую стоимость.

Чем выписка лучше?

В кадастровом паспорте фиксировались основные параметры объекта — от кадастрового номера до технических характеристик. Однако с принятием Федерального закона No 218-ФЗ система учета недвижимости в России претерпела масштабные изменения. Кадастр и реестр прав объединились в ЕГРН, а вместо привычного паспорта появилась новая форма документа — выписка. Почему законодатели решили отказаться от старого формата и что это значит для собственников? Чем выписка удобнее:

• В ней есть актуальные сведения из двух источников: кадастра и реестра прав.

• Документ можно получить в электронном виде за несколько часов, в бумажном — за 1–3 дня.

• Выписка в электронном виде имеет юридическую силу наравне с бумажным вариантом.

Кто может запросить выписку?

Доступ к данным о недвижимости строго регламентирован законом. Выписка из ЕГРН содержит как общедоступные сведения (кадастровый номер, площадь), так и конфиденциальную информацию (данные о собственнике, обременениях). Круг лиц, которые могут получить документ, зависит от их статуса и цели запроса. Например, собственник квартиры вправе заказать полную выписку, а риелтору для проверки объекта перед сделкой потребуется согласие владельца. Какие категории граждан и организаций имеют доступ к этим данным, и какие документы нужны для подачи запроса:

• Собственник объекта (по паспорту и правоустанавливающим документам).

• Нотариусы, суды, банки, СФР — по запросу в рамках своих полномочий.

• Посторонние лица — только общую информацию (например, кадастровый номер или этажность). Для доступа к данным о собственнике нужно согласие владельца или решение суда (ст. 62 Федерального закона No 218-ФЗ).

Как получить электронную выписку?

Электронные сервисы значительно упростили доступ к данным о недвижимости: больше не нужно стоять в очередях или ждать неделями. Но у многих до сих пор возникают вопросы: обязательно ли использовать портал Госуслуг для заказа выписки? Какие еще способы существуют и что потребуется для оформления запроса?

1. Через сайт Росреестра — зайдите в раздел «Сервисы» → «Получить выписку из ЕГРН», заполните форму и оплатите госпошлину (от 350 ₽ за электронный документ).

2. На Госуслугах — удобно, если у вас подтвержденная учетная запись. Выберите услугу «Получение сведений из ЕГРН», укажите адрес или кадастровый номер объекта.

3. В МФЦ — подойдет, если нужен бумажный вариант.

Для заказа выписки потребуется кадастровый номер или точный адрес объекта, электронная подпись (для юрлиц), оплата госпошлины — реквизиты есть на сайте Росреестра.

Виды выписок из ЕГРН: какая для чего нужна?

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) содержит информацию об объектах недвижимости и их правообладателях. Вот основные виды выписок:

1. Выписка об основных характеристиках объекта – содержит технические данные (площадь, этажность, кадастровую стоимость и т. д.).

2. Выписка о переходе прав – история собственников объекта недвижимости.

3. Выписка о правах отдельного лица – перечень объектов, принадлежащих конкретному человеку или организации.

4. Кадастровый план территории (КПТ) – информация об участках и зданиях в пределах определенной территории.

5. Выписка об ограничениях и обременениях – данные о залогах, арестах, сервитутах и др.

6. Расширенная выписка – включает данные о всех владельцах, обременениях и историю сделок.

Выписки можно заказать онлайн через Росреестр или Госуслуги, а также в МФЦ.

Почему такое разделение?

Каждый вид выписки отвечает конкретным запросам: от базовой проверки до глубокого юридического анализа. Это позволяет получать только необходимые данные без перегруза информации и соблюдать конфиденциальность персональных сведений.

Государство разделило данные для защиты персональной информации. Например, историю сделок видят только собственники, а кадастровую стоимость — все.

Как получить выписку в МФЦ и на чужой объект?

В МФЦ выдают бумажные выписки — срок изготовления 3–5 дней. При себе нужно иметь паспорт и заявление.

Если объект чужой:

• Для проверки «чистоты» перед покупкой запросите основные сведения — они доступны без разрешения владельца.

• Чтобы получить данные о собственнике, потребуется доверенность от него или судебный запрос.

Совет: Перед сделкой запросите у собственника или его представителя расширенную выписку — это убережет от скрытых обременений.

Зачем бизнесу и госорганам кадастровые данные?

Кадастровая информация — это не просто сухие цифры о площади или номере объекта. Для компаний и государственных структур эти данные — инструмент стратегического планирования, оценки рисков и контроля над ресурсами. Разберем это на конкретных примерах: 

• Страховые компании — рассчитывают риски и страховую премию на основе кадастровой стоимости.

• Банки — проверяют залоговую недвижимость перед выдачей кредита.

• Застройщики — уточняют границы земельных участков.

• Госучреждения — используют данные для планирования инфраструктуры или изъятия земель для госнужд.

Где проверить актуальные цены?

Официальные расценки и тарифы всегда можно уточнить на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) в разделе «Электронные сервисы». Здесь же доступен калькулятор госпошлин. Для юридических лиц цены могут отличаться — детали лучше уточнять в территориальных отделениях. МФЦ и коммерческие сервисы могут взимать дополнительную комиссию за услуги посредника. Актуальные изменения в тарифах публикуются в приказах Минэкономразвития.

Теперь вы знаете, как работать с кадастровыми данными и избежать ошибок.