Что нужно знать о предварительном договоре купли-продажи квартиры?

Существуют различные ситуации, когда сторонам приходится согласовать основные условия будущей сделки перед заключением договора путем подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости. Здесь мы раскроем сущность предварительного договора купли-продажи недвижимости, чем он отличается от основного договора, имеет ли предварительный договор купли-продажи юридическую силу и многое другое.

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Предварительный договор является тем самым инструментом, который способен обеспечить гарантии заключения договора в будущем на тех условиях о которых стороны договорились заранее (до заключения договора). Стороны по предварительному договору обязуются заключить в будущем основной договор, предметом которого будет являться передача имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Об этом говорит ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, где законодательно закреплена конструкция предварительного договора. Иначе говоря, предварительный договор - это инструмент, способствующий заключению основного договора в будущем.

Чем предварительный договор отличается от основного договора купли-продажи?

По основному договору купли-продажи имущества одна сторона берет на себя обязательство передать в собственность другой стороне имущество, а другая сторона обязуется принять это имущество и оплатить его. Предварительный же договор не может влиять на имущественные права, а также на создание каких-либо обременений и ограничений этих прав, как и не может считаться сделкой с недвижимостью и тем более передачи прав на него, так как предмет этого договора не является обязательством по передаче недвижимого имущества, а только, фиксируют обязательства сторон, которые будут включены в основной договор купли-продажи.

Важно понимать, что из предварительного договора у будущего продавца не возникает обязательства передать имущество, он обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не возникновение прав и обязанностей в отношении имущества (официальная позиция, изложенная в Определении Верховного Суда РФ от 21.12.2010 N 46-В10-20).

Имеет ли предварительный договор купли-продажи юридическую силу?

Предварительный договор купли-продажи будет иметь юридическую силу, если при его составлении и заключении были соблюдены требования, которые определены для него законом. В противном случае – он будет считаться ничтожным. Так, предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме, содержать условие о сроке заключения основного договора.

Кроме того, договор купли-продажи недвижимости должен обязательно содержать условия, устанавливающие предмет и другие условия основного договора. Здесь важно наиболее подробно идентифицировать объект недвижимости и условия передачи по основному договору от продавца к покупателю.

Следующее немаловажное условие в предварительном ДКП – это его цена. Если в предварительном договоре отсутствует условие о цене, то по требованию стороны в основной договор включается условие об определении цены по общим правилам, предусмотренным в Гражданском кодексе РФ.

Отметим, что если же в документе указать на намерение сторон в будущем обсудить только проект договора, то такое соглашение не может быть квалифицировано как предварительный договор, поскольку оно не порождает возникновение обязанностей сторон заключить в будущем основной договор.

Здесь важно соблюсти конструкцию документа, что и будет способствовать обеспечению гарантированной юридической связи между сторонами договора до заключения основного договора, а также возможности принудительного требования исполнения условий.

Обязательно ли заключать предварительный договор купли-продажи?

На законодательном уровне ни в ГК РФ, ни где бы то ни было нет требования перед заключением основной сделки заключать предварительный договор купли-продажи. Это делается по обоюдному и добровольному волеизъявлению сторон сделки.

Однако, на практике договоры купли-продажи недвижимости практически никогда не заключаются мгновенно. Это обусловлено тем, что для начала необходимо полностью проверить приобретаемый объект на наличие или отсутствие в отношении него обременений.

Предварительный договор позволяет сторонам будущей сделки «взять паузу» для обсуждения существенных условий сделки, так сказать минимизировать риск от неблагоприятных последствий заключения договора купли-продажи недвижимости.

Особенности предварительного договора купли-продажи при покупке квартиры с задатком или авансом

«Львиную долю» в судебной практике составляют требования о возврате задатка, в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, на условиях, оговоренных в предварительном договоре.

При решении сторон обеспечить договор купли-продажи недвижимости задатком нужно учитывать последствия прекращения и не исполнения обязательства, обеспеченного задатком:

• при лучшем исходе задаток возвращается, если до начала исполнения обязательства оно прекращено по соглашению сторон или вследствие невозможности исполнения этого обязательства по независящим от сторон причинам (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13.03.2024 N 88-4831/2024 по делу N 2-1395/2023);

• сторона, которая является ответственной за неисполнение договора, возмещает другой стороне задаток в двойном размере + убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 31.05.2023 по делу N 88-13193/2023).

Важный нюанс, если добросовестная сторона, не направила другой стороне, до истечения срока действия предварительного договора, уведомление о намерении заключить основной договор, то в некоторых случаях суд может ее лишить возможности взыскать задаток в двойном размере.

Таким образом, стоит взвесить все за и против и ответить себе на вопрос, стоит ли давать задаток в обеспечение обязательства заключить основной договор или заключить соглашение об авансе, который поможет в случае срыва сделки избежать возврата задатка в двойном размере.

Какие риски могут возникнуть при заключении предварительного договора?

В том случае, если одна из сторон, заключивших предварительный договор, отказывается заключать основной договор, иная сторона на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право в течение полугода обратиться в суд, о понуждении заключить основной договор.

Заключение предварительного договора предусматривает право судебного принуждения уклоняющейся стороны к его исполнению – это и является определенным риском при заключении предварительного договора купли-продажи имущества. В добавок к этому сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, будет обязана возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Знание указанных обстоятельств повышает правовую эффективность модели предварительного договора и не позволяет участникам правоотношений использовать все преимущества и возможности конструкции в полном объеме.