Как продать квартиру в долевой собственности?

Продажа жилых помещений, находящихся в долевой собственности, осуществляется по особым правилам. Разбираемся, что это за правила и как сделать так, чтобы сделку впоследствии не оспорили.

Что такое долевая собственность?

О долевой собственности можно говорить, когда имуществом владеют несколько собственников, и за каждым из них закреплена определенная доля этого имущества. Долевую собственность следует отличать от совместной, при которой имущество тоже имеет нескольких собственников, но их доли при этом не выделены.

Квартира может оказаться поделенной на доли в результате:

  1. приватизации несколькими собственниками;

  2. в результате ее наследования по закону или по завещанию;

  3. в результате специального выдела долей (например, при разделе совместной собственности супругами).

Доли могут быть реальными, т.е. выделенными в натуре, и идеальными, т.е. выраженными в частях от целого. На практике чаще встречается второй вариант. Например, квартира принадлежит трем собственникам, и доля каждого составляет 1/3 от всей квартиры.

Выделить реальную долю сложнее. Для этого надо разделить квартиру таким образом, чтобы каждый из собственников имел изолированную часть жилых и подсобных помещений, что далеко не всегда осуществимо.

3-НДФЛ ПРИ ПРОДАЖЕ ДОЛИ В КВАРТИРЕ

Как распределяются права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру?

Любая квартира требует ухода, а также своевременной оплаты счетов за пользование коммунальными услугами и налогов. Если собственники владеют ею на праве общей долевой собственности, обязанности по содержанию этой квартиры, а также по внесению необходимых платежей распределяются между ними в зависимости от размера доли. К примеру, если у квартиры два собственника, и за одним из них числится 1/3 доли, а за другим - 2/3, то расходы в большем размере будет нести владелец 2/3.

Однако каждый из собственников, независимо от величины причитающейся ему доли, вправе эту свою долю продать. Кроме того, собственники могут договориться о продаже всей квартиры.

Особенности продажи квартиры, находящейся в долевой собственности.

1. Продажа всей квартиры.

Для продажи всей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, целиком необходимо заручиться согласием каждого из собственников. Неважно, какая доля у инициатора продажи, даже если он владеет самой большой частью квартиры, это не дает ему право единоличного распоряжения общим имуществом.

ЮРИСТ - Договорная работа ЮРИСТ - Договорная работа

Согласие может быть выражено лично, непосредственным участием каждого собственника в сделке, или удостоверено нотариально, если один или несколько собственников передают право продажи инициатору сделки. Кроме того, собственники могут заключить соглашение о продаже квартиры. При этом им важно достичь консенсуса не только по главному вопросу - продавать или нет, но и по другим условиям сделки, в частности - по вопросу ее цены.

Если одна из долей квартиры принадлежит несовершеннолетнему, продать ее можно только при наличии согласия органов опеки и попечительства.

2. Продажа доли.

Каждый из собственников квартиры, находящейся в общей долевой собственности, вправе в любой момент продать свою долю. Спрашивать разрешения у других собственников для этого не надо.

Однако по закону (ст. 250 ГК РФ) остальные собственники имеют преимущественное право покупки этой доли. Следовательно, собственник, решивший продать свою долю, обязан прежде всего предложить ее выкупить другим собственникам этой квартиры. Такое предложение надо делать в письменной форме с указанием всех условий продажи, в том числе цены.

СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК

В соответствии все с той же ст. 250 ГК РФ у собственников других долей есть месяц на раздумья. Продать долю сторонним лицам можно только после истечения этого срока или после получения письменного отказа от всех остальных собственников. Необходимо учесть, что отказ остальных собственников от покупки доли должен быть обязательно удостоверен нотариально, в противном случае такой отказ не имеет юридической силы.

Если продавец нарушил указанный порядок продажи доли, не предоставив остальным собственникам преимущественного права выкупа доли, в течение 3 месяцев после продажи любой из участников долевой собственности вправе потребовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В связи с этим очень важно своевременно уведомить остальных собственников квартиры о продаже доли и зафиксировать факт уведомления документально. Сделать это можно тремя способами:

  1. лично, т.е. посредством вручения уведомления каждому собственнику под расписку. Эта расписка должна содержать дату получения уведомления, а также подпись и расшифровку подписи лица, которому уведомление было вручено. Несмотря на преимущества этого способа в виде его надежности, у него есть и очевидный минус - высокая вероятность отказа других собственников получать уведомление о продаже доли. Однако начать проще всего именно с попытки вручить уведомление лично;

  2. по почте. Этот способ стоит использовать только в самом крайнем случае, когда по каким-либо причинам сложно передать уведомление иначе. Дело в том, что всегда есть риск, что остальные собственники письмо не получат, и тогда сделку проводить будет нельзя;

  3. через нотариуса. Это, пожалуй, самый надежный способ из всех. Заключается он в следующем: нотариус по инициативе продавца направляет остальным собственникам вызов в нотариальную контору. Если собственники явятся по вызову, то нотариус лично известит их о планируемой продажи одной из долей. Если же они не придут, то нотариус выдаст продавцу подтверждение того, что он предпринял все необходимые действия для того, чтобы уведомить других собственников о продаже своей доли.

Что будет, если пренебречь правилами продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности?

Несоблюдение продавцом правил продажи квартиры может повлечь за собой признание сделки недействительной. В этом случае покупатель будет обязан вернуть квартиру, а продавец - деньги, полученные за продажу.

Лизинг жилой недвижимости
ЮРИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Лизинг жилой недвижимости
Услуги специалистов «РосКо»: https://rosco.su/yurist/yuridicheskaya-konsultatsiya/ Таймкоды: 00:00 Вступление 00:55 Что может быть предметом лизинга? 02:07 Как работает схема лизинга с жилой недвижимостью? 04:20 Что выгоднее: лизинг или ипотека? Лизинговые сделки с жилой недвижимостью были невозможны до 2011 года, ведь лизинговое имущество могло использоваться только в предпринимательской деятельности. Но законодательство изменилось и лизинг жилых помещений активно используется, составляя конкуренцию ипотечным кредитам. Поэтому лизинг жилой недвижимости легален. 1. Может ли физическое лицо заключать сделки по лизингу с жилой недвижимостью? 2. Как работает схема лизинга с жильем и какую недвижимость можно приобрести в лизинг? На эти и другие вопросы ответила Управляющий партнер компании «РосКо - Консалтинг и аудит» Алена Талаш. Обязательно досмотри видео до конца и поддержи нашу работу ЛАЙКОМ!!! Компания «РосКо» еженедельно готовит для вас информационные ролики о налогах, праве и бухгалтерском учете. Читайте: https://rosco.su/press/lizing-zhiloy-nedvizhimosti Интересные видео: Чем лизинг отличается от кредита?: https://youtu.be/OWZA2sKd7GE Принудительное изъятие единственного жилья: https://youtu.be/3wstNkZckDo Все самое интересное о налогах, праве и бухгалтерском учете от ведущей консалтинговой компании в России "РосКо". Будь в курсе последних новостей, смотри и читай нас там, где тебе удобно: Канал на YouTube - https://www.youtube.com/c/RosCoConsultingaudit/ Facebook - https://www.facebook.com/roscoaudit/ ЯндексДзен - https://zen.yandex.ru/roscoaudit Instagram - https://www.instagram.com/rosco_consulting/ https://rosco.su/
Сопровождение сделок с недвижимостью
Услуги специалистов: https://rosco.su/yurist/dogovory/yuridicheskoye-soprovozhdeniye-sdelok-s-nedvizhimostyu/ Стоимость сделок с недвижимостью, как правило, исчисляется миллионами рублей. Купля-продажа недвижимости – одна из самых распространенных сделок, совершаемых как физическими лицами, так и компаниями. Сегодня мы поговорим о том, почему к сделкам с недвижимостью однозначно стоит привлекать юристов и сколько стоит услуга по их сопровождению. Видео подготовлено юрисконсультом "РосКо - Консалтинг и аудит" Валерием Ивановым. Обязательно досмотри видео до конца и поддержи нашу работу ЛАЙКОМ!!! Компания «РосКо» еженедельно готовит для вас информационные ролики на разные юридические темы. Читайте: https://rosco.su/press/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu/ Интересные видео: Проверка договора юристом: зачем нужна?:https://youtu.be/NtZlhTPnHcQ Договор подряда: https://youtu.be/BDAF2SaSw_0​ Предварительный договор купли продажи | ч.1: https://youtu.be/GwDz1o6llVc​ Договор аренды земельного участка: https://youtu.be/sFoGJFqBI18​ Существенные условия договора аренды: https://youtu.be/5cFKksnopGo​ Договор строительного подряда: https://youtu.be/EfLpQEP9lw8​ Письмо о расторжении договора: https://youtu.be/PMIFxq7kd5k Все самое интересное о налогах, праве и бухгалтерском учете от ведущей консалтинговой компании в России "РосКо". Будь в курсе последних новостей, смотри и читай нас там, где тебе удобно: Канал на YouTube - https://www.youtube.com/c/RosCoConsultingaudit/ Facebook - https://www.facebook.com/roscoaudit/ ЯндексДзен - https://zen.yandex.ru/roscoaudit Instagram - https://www.instagram.com/rosco_consulting/ https://rosco.su/
Продажа недвижимости по доверенности
Услуги специалиста: https://rosco.su/yurist/dogovory/soprovozhdeniye-sdelki-kupli-prodazhi/ Хотели бы вы узнать о том, как продавать недвижимость по доверенности и какие особенности этого процесса нужно учитывать? В этом видео мы расскажем о том, что такое доверенность на продажу недвижимости, как ее оформлять и какие права и обязанности у доверенного лица и продавца. Мы подробно обсудим, какие документы нужны для успешной продажи недвижимости по доверенности и какие риски есть для продавца и доверенного лица. Мы также обсудим, какие требования закона предъявляет к продаже недвижимости по доверенности и как избежать ошибок и нарушений при этом процессе. Вы узнаете о том, как защитить себя как продавца и как доверенное лицо при продаже недвижимости по доверенности. Кроме того, мы расскажем о том, какие ситуации могут возникнуть при продаже недвижимости по доверенности, и как их решать. Смотрите наше видео, чтобы узнать о продаже недвижимости по доверенности и какие меры защиты нужны для подобной сделки. Таймкоды: 00:00 - Вступление 01:01 По каким причинам дается доверенность на совершение сделки? 02:20 Почему сделки по доверенности попадают в зону риска? 03:07 Что нужно предусмотреть в доверенности на сделку с недвижимостью? 03:55 А как узнать, не липовая ли доверенность? 05:25 Как влияет доверенность на сделки с недвижимостью? 05:56 Какие действия нужно предпринять для безопасной сделки? На эти вопросы ответила Управляющий партнер компании «РосКо - Консалтинг и аудит» Алена Талаш. Обязательно досмотри видео до конца и поддержи нашу работу ЛАЙКОМ!!! Наши контактные данные: Телефон: 8 (499) 444 0000 E-mail: sale@rosco.su Сайт: https://rosco.su/ Читайте: https://rosco.su/press/prodazha-nedvizhimosti-po-doverennosti/?sphrase_id=7036 Компания «РосКо» еженедельно готовит для вас информационные ролики о налогах, праве и бухгалтерском учете. Интересные видео: Купить недвижимость за токены. Реалии и перспективы - https://youtu.be/Uidlf8FQKl0 Признание судом договора купли квартиры недействительным - https://youtu.be/_WdF9QBUqz0 Будь в курсе последних новостей, смотри и читай нас там, где тебе удобно: Instagram - https://www.instagram.com/rosco_consulting/ VK - https://vk.com/roscoaudit Facebook - https://www.facebook.com/roscoaudit/ ЯндексДзен - https://zen.yandex.ru/roscoaudit