Всем известна фраза: "Москвичей испортил квартирный вопрос". Испортил, да не совсем, ведь даже в Москве до сих пор распространена практика передачи жилых и нежилых помещений в пользование на безвозмездной основе, не говоря уже о жителях других городов нашей необъятной страны. В каких ситуациях это возможно? Кто может рассчитывать на бесплатное получение квартиры или офиса? Как правильно составить такой договор?
Обычно собственники помещений сдают принадлежащее им имущество в аренду, т.е. передают в пользование за плату. Однако и безвозмездное пользование помещением встречается не так уж редко. Например, организация приглашает на работу жителей других регионов и предоставляет им жилье. Или учредитель передает своему ООО нежилое помещение, чтобы открыть в нем магазин или сервис по ремонту телефонов. Или дочь купила квартиру и временно поселила в ней своих родителей, которые на своей собственной жилплощади затеяли капитальный ремонт.
Помещения могут передаваться как жилые, так и не жилые, а сторонами по договору безвозмездного пользования могут быть как физические, так и юридические лица. Суть в любом случае одна - право пользования помещением безвозмездно и временно от собственника (а иногда и от арендатора) переходит к другому лицу.
При этом тот, кто его передает, называется ссудодателем, а тот, кто принимает и пользуется, - ссудополучателем. Сам же договор безвозмездного пользования иначе называют договором ссуды (ст. 689 Гражданского кодекса РФ, далее - ГК РФ).
Отношения, связанные с безвозмездным пользованием помещениями, регулируются нормами ГК РФ, касающимися договоров безвозмездного пользования, а также в некоторой части - нормами о договорах аренды (п. 2 ст. 689 ГК РФ).
Иногда правоприменители-работодатели, стремящиеся обеспечить своих работников жильем, ошибочно руководствуются положениями главы 10 Жилищного кодекса РФ, определяющей порядок предоставления специализированных жилых помещений и пользования ими. Это неверно, поскольку в указанной главе ЖК РФ речь идет о специализированном жилищном фонде, относящемся к собственности РФ, ее субъектов и муниципальных образований. Применять данные нормы в подобных случаях могут лишь работодатели, являющиеся бюджетными организациями, органами государственной власти и местного самоуправления. Коммерческие же организации должны опираться лишь на положения ГК РФ.
Так же договор безвозмездного пользования следует отличать от договоров социального найма жилых помещений, предоставляемых из жилищного фонда какого-либо субъекта РФ.
Москва. Договор безвозмездного пользования помещением: форма и содержание
Несмотря на то, что ГК РФ не установлено специальных требований к форме договора безвозмездного пользования, во избежание возникновения разногласий стоит составлять его в письменном виде (хотя физические лица, договариваясь между собой о бесплатном пользовании, например, квартирой, частенько пренебрегают этим правилом). Нотариального заверения и государственной регистрации такого договора обычно не требуется, за исключением случаев, когда передается объект культурного наследия.
В договоре необходимо указать:
-
наименование и реквизиты или ФИО и паспортные данные сторон;
-
данные, позволяющие определенно установить помещение, подлежащее передаче, -его адрес, площадь, тип (жилое/нежилое);
-
срок, на который осуществляется передача в безвозмездное пользование;
-
срок, в течение которого ссудодатель обязуется передать помещение после заключения договора;
-
условия использования имущества;
-
обязанности и ответственность сторон;
-
порядок расторжения договора.
Срок договора безвозмездного пользования
Договор безвозмездного пользования помещением теоретически может быть заключен без указания срока, в течение которого предполагается пользование переданным имуществом. Однако желательно срок все же указывать - так удобнее для обеих сторон. Если условие о сроке отсутствует, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
Если срок указан, то по его истечении при обоюдном согласии сторон договор можно будет продлить, установив новый срок. Если стороны этого не сделают и после окончания первоначально определенного срока ссудополучатель продолжит пользоваться помещением, а ссудодатель не будет против этого возражать, то договор будет считаться прологнированным на неопределенное время.
Отсутствие указания на срок в целом не должно иметь негативных последствий, однако в случае если одна из сторон пожелает расторгнуть договор, ей придется ждать месяц, поскольку именно за такое количество времени необходимо предупредить другую сторону о расторжении (ст. 699 ГК РФ).
Содержание и риск случайной гибели
В соответствии со ст. 695 ГК РФ обязанность по содержанию помещения ложится на ссудополучателя: он обязан осуществлять текущий и капитальный ремонт, нести все расходы по содержанию вещи. Однако стороны могут договориться об ином распределении этих обязанностей, включив соответствующее условие в договор. Например, отнести квартплату на счет собственника.
Интересен вопрос об отделимых и неотделимых улучшениях, произведенных ссудополучателем в процессе ремонта. Согласно нормам ГК РФ, отделимые улучшения (к примеру, новые карнизы для штор) ссудополучатель после окончания пользования помещением может забрать с собой. Что же касается неотделимых улучшений, то тут важно согласовать их заранее с ссудодателем: если ссудодатель, что называется, "даст добро", то вопрос о расходах надо решить совместно. Если же ссудополучатель произвел улучшения, не поставив об этом в известность ссудодателя, то у последнего есть все основания отказать в денежном участии в таком несогласованном мероприятии.
Риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, напротив, по общему правилу, возложен на ссудодателя. Лишь в тех случаях, когда помещение было безвозвратно утрачено или повреждено в результате использования его ссудополучателем не по назначению, или не в соответствии с условиями договора, или по причине передачи его третьему лицу без согласия ссудодателя, или в связи с тем, что ссудополучатель не предпринял попыток предотвратить гибель или порчу помещения, ответственность становится прерогативой ссудополучателя.
Расторжение договора безвозмездного пользования помещением
Договор безвозмездного пользования помещением может быть в любой момент расторгнут по инициативе одной из сторон (ст. 699 ГК РФ). Однако, как выше уже упоминалось, закон предусматривает необходимость предупреждения контрагента о своих намерениях не менее, чем за месяц до предполагаемой даты расторжения.
Кроме того, сторона может расторгнуть договор в случае нарушения другой стороной его условий. Так, ссудодатель вправе требовать расторжения при невыполнении ссудополучателем обязанностей по содержанию и ремонту помещения, при использовании его не по назначению или при передаче без согласия собственника третьим лицам, а ссудополучатель - при невозможности использовать помещение из-за обнаруженных в нем недостатков, при неисполнении ссудодателем обязанности по передаче помещения или если ссудодатель не известил его при заключении договора о правах третьих лиц.
