Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

На практике нередко возникают споры по поводу условий пролонгации заключенного договора аренды, установления запрета на дальнейшее продление аренды.

По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст.610 ГК РФ). 

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ С ROSCO!

Пролонгировать договор аренды можно следующим образом:

  • зафиксировать условие о продлении срока в самом тексте договора;
  • после окончания срока действия договора заключить с арендодателем дополнительное соглашение о его пролонгации (ст.421, ст.452 ГК РФ).
Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях).

Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п.1 ст.621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части (Определение ВС РФ от 20.12.2018 г. №305-ЭС18-13454).

Для пролонгации договора аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Такое уведомление нужно подать в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (п.2 ст.621 ГК РФ). 

ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ

ПРИМЕР №1

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2014 г. по 30.12.2014 г.

При этом в условиях сделки предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один месяц до дня окончания срока действия договора.

Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение.

Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования. Следовательно, договорные отношения сторон относительно пользования спорным помещением продолжились после 31.12.2014 г., договор считается возобновленным на неопределенный срок (п.2 ст.621 ГК РФ), а потому правовые основания для изъятия имущества у арендатора в рассмотренном случае отсутствуют (Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.10.2018 г. №А29-13739/2017). 

ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ

Важно!
Обязанность арендатора уплачивать арендную плату не зависит от того, признает ли суд договор аренды продленным на неопределенный срок. 

То есть арендатор в любом случае должен уплатить в адрес арендодателю арендную плату, если он фактически продолжает пользоваться имуществом (абз.2 п.8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. №35, Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2018 г. №А10-6675/2017).

При отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды  и был против пролонгации данного договора, судьи приходят к выводу, что арендатор обязан уплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом  (Постановление АС Приморского края от 28.05.2018 г. №А51-24945/2017, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 г. №А81-1815/2018, Тверской области  от 27.04.2018 г. №А66-5971/2018). 

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

А можно ли установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?

На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания. Насколько обоснованный такой запрет? 

ЮРИСТ - Договорная работа ЮРИСТ - Договорная работа

Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п.2 ст.621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.

ПРИМЕР №2

В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора аренды.

Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС Поволжского округа от 06.09.2017 г. №А72-17765/2016). То есть такое договорное условие не соответствует закону.

В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. №А72-7740/2017 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит. 

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

ПРИМЕР №3

В другом споре, в одном из пунктов договора аренды предусмотрено, что если за три месяца до окончания срока действия договора арендатор не обратился с просьбой о продлении договора на новый срок, договор считается прекращенным в последний день срока действия договора.  

Вместе с тем, из условий договора аренды  не следует прямого запрета на пролонгацию договора. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления договора. То есть судьи допускают установление условия о запрете пролонгации договора аренды (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 г. №А32-3436/2015, Московского округа от 15.05.2018 г. №А41-63672/2017).

Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений

Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом  договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.

В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?

Большинство судей считает, что такое условие допустимо, а его несоблюдение влечет прекращение договора аренды. 

СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

ПРИМЕР №4

В соответствии с п.3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее, чем за два месяца до даты его окончания.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендатора досрочно возвратить АЗС, предварительно уведомив арендодателей об этом не позднее, чем за тридцать дней до даты расторжения договора.  

ЮРИСТ - Юр.обслуживание ЮРИСТ - Юр.обслуживание

Судьи отметили, что такие условия договора не противоречат положениям статей 310, 450.1 ГК РФ (Постановление АС Дальневосточного округа от 03.07.2018 г. №А73-11766/2017).

Другие судьи не видят препятствий в возобновлении арендных отношений при нарушении арендатором процедуры уведомления, предусмотренной договором аренды. 

ДОСУДЕБНОЕ УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

ПРИМЕР №5

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).

Юридическая консультация #rosco
ЮРИСТ ПО ДОГОВОРАМ
Юридическая консультация #rosco
Будь то вопрос о комплексном юридическом аспекте вашего бизнеса или просто юридический совет, наша команда юристов всегда готова помочь. Мы глубоко погружаемся в ваши потребности, чтобы предоставить вам наиболее обоснованные и точные юридические советы, где бы вы ни были и когда бы вам это ни понадобилось. 1. Глубокое знание всех аспектов юриспруденции: от корпоративного и налогового права до интеллектуальной собственности и договорного права. 2. 24/7 доступ к юристам через наше мобильное приложение. Юридическая помощь там, где вам это необходимо и когда это необходимо. 3. Конфиденциальность и защита ваших личных данных на нашем безопасном сервере. 4. Индивидуальный подход к каждому клиенту и его юридическим потребностям. 5. Оперативность и быстрота в предоставлении ответов на ваши вопросы. Мы ставим своей целью убрать все юридические барьеры на пути к успешному ведению вашего бизнеса. Позвольте нам быть вашим надежным юридическим партнером. Обращайтесь к нам за юридической консультацией под хештегом #rosco. Тел: +7(499) 444-00-00 sale@rosco.su https://rosco.su/
Брачный договор и кредиты супругов: что важно знать?
Услуги специалиста: https://rosco.su/yurist/dogovory/pravovaya-ekspertiza/ Таймкоды: 00:00 Вступление 00:53 Что такое брачный договор и для чего он нужен? 03:12 Кто из супругов должен расплачиваться по кредитам, если брачный договор не заключался? 05:50 Как брачным договором можно изменить кредитное обязательство? 08:24 Как заключить брачный договор, чтобы его невозможно было оспорить? На эти вопросы ответила Управляющий партнер компании «РосКо - Консалтинг и аудит» Алена Талаш. Когда люди состоят в браке, им зачастую приходится делить пополам не только пресловутые радости и горести, но и долги. Так, брачным договором могут затрагиваться финансовые вопросы, например, определение размеров взносов супругов по кредитному договору. Следовательно, заключение брачного договора - это отличный способ разделить не только имущество и финансы, но и долги супругов. Однако вопрос о том, кому платить по кредиту, неоднозначен, поскольку большое значение имеет момент заключения кредитного договора, а также на что были потрачены деньги. Поэтому этот вопрос решается только в судебном порядке. В зависимости от этого возможны разные ситуации. В видео все варианты подробно рассмотрели! Обязательно досмотрите до конца и поддержите нашу работу ЛАЙКОМ!!! Читайте: https://rosco.su/press/brachnyy-dogovor-i-kredity-suprugov/ Все самое интересное о налогах, праве и бухгалтерском учете от ведущей консалтинговой компании в России "РосКо". WhatsApp: +7(929)999-99-44 Тел: +7(499) 444-00-00 sale@rosco.su https://rosco.su/ Больше информации в плейлисте https://www.youtube.com/playlist?list=PLsb6UHPckO4vlHwoooZE_q3uQuI8pQfl6 Будь в курсе последних новостей, смотри и читай нас там, где тебе удобно: Telegram - https://t.me/roscoaudit Instagram - https://www.instagram.com/rosco_consulting/ Facebook - https://www.facebook.com/roscoaudit/ ЯндексДзен - https://zen.yandex.ru/roscoaudit
Как запретить сделки без личного участия?
Услуги специалиста: https://rosco.su/yurist/dogovory/pravovaya-ekspertiza/ Таймкоды: 00:00 Вступление 00:42 - Зачем нужно вводить запреты на сделку без личного участия? 03:35 - Где будет видна запись о запрете? 04:44 - Как поставить запрет на осуществление сделок с недвижимостью? 07:10 - Когда запрет на совершение сделки не будет действовать? На эти вопросы ответила Управляющий партнер компании «РосКо - Консалтинг и аудит» Алена Талаш. Для облегчения процесса совершения сделок с недвижимостью, чиновники максимально цифровизировали данную процедуру. С одной стороны, сторонам сделки не нужно собирать внушительный пакет документов для регистрации договора купли-продажи. С другой стороны, цифровизация привела к всплеску мошеннических схем. При электронной регистрации сделок мошенники получали ЭЦП по поддельному паспорту и совершали электронные сделки с недвижимостью. В подобных ситуациях собственник квартиры может не сразу обнаружить, что он лишился своей собственности. Введя запрет на совершение сделки без личного участия, будет невозможно дистанционно регистрировать сделку либо использовать доверенность. Все сделки с недвижимостью будут проходить только при личном присутствии собственника недвижимости. Все заявления на переход, прекращение, ограничение, обременение права собственности будут подписываться лично правообладателем недвижимости. Тем не менее, если вы все еще беспокоитесь о возможных мошеннических схемах, существует отличная возможность обратиться в нашу компанию. Обязательно досмотрите до конца и поддержите нашу работу ЛАЙКОМ!!! Читайте: https://rosco.su/consult/kak-zapretit-sdelki-bez-lichnogo-uchastiya/ Все самое интересное о налогах, праве и бухгалтерском учете от ведущей консалтинговой компании в России "РосКо". WhatsApp: +7(929)999-99-44 Тел: +7(499) 444-00-00 sale@rosco.su https://rosco.su/ Больше информации в плейлисте https://www.youtube.com/playlist?list=PLsb6UHPckO4tUIbwIGVIZYPqbsPmuWtUQ Будь в курсе последних новостей, смотри и читай нас там, где тебе удобно: Telegram - https://t.me/roscoaudit Instagram - https://www.instagram.com/rosco_consulting/ Facebook - https://www.facebook.com/roscoaudit/ ЯндексДзен - https://zen.yandex.ru/roscoaudit