Доверь свой бизнес
профессионалам
9:30 до 18:30
Москва, Щепкина, д. 8 info@rosco.su
8 (499) 444 0000
8 (800) 2222 450
Услуги компании

Договор аренды недвижимости: правовые аспекты (II часть)

46.png

Арендная плата

Согласно ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Немало судебных споров связано с установлением размера арендной платы. Включает ли в себя арендная плата за пользование имуществом арендную плату за пользование земельным участком?

В силу действия п.1 ст.652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Учитывая данный принцип, ВАС РФ в п.22 Постановления от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что согласно ст. 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. Арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка.

Таким образом, арендная плата за пользование спорным сооружением фактически включает в себя одновременно и арендную плату за пользование земельным участком (постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016 г. №А19-14055/2014, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016 г. №А50-7545/2015, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2016 г. №А75-9375/2015).

Важно!
По общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за недвижимое имущество, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за это имущество (п.2 ст.652 ГК РФ, постановление АС Уральского округа от 24.09.2015 г. №Ф09-6318/15).

На практике встречаются ситуации, когда арендодатель предоставляет арендатору полномочия на пользование арендуемым имуществом, не получая взамен встречного равноценного обеспечения своих интересов. Такой договор может быть признан недействительным (определение АС Свердловской области от 27.10.2015 г. №А60-40492/2014, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 г. №А38-3295/2007).

АРЕНДА СЛУЖЕБНОГО ЖИЛЬЯ: ПОРЯДОК НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

44.png

Объект аренды

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

То есть в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ, письмо Минэкономразвития РФ и ФСГР и кадастра и картографии от 29.10.2015 г. №20-02000/15).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, при этом буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст.431 ГК РФ).

Так, если в тексте договора аренды не указаны данные, позволяющие идентифицировать сдаваемое в аренду имущество, то предмет договора не определен, в связи с чем, такой договор признается судами незаключенным (постановление АС Северо-западного округа от 14.03.2016 г. №А44-2906/2014, АС Курской области от 18.03.2016 г. №А35-4701/2015).

Какие последствия признания договора аренды не заключенным?

В связи с незаключенностью договора аренды (в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды), у ответчика отсутствуют правовые основания занимать принадлежащие истцу помещения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.02.2012 г. А58-3698/2011).

ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ

39.png

Арест предмета аренды

По тем или иным причинам на сдаваемое в аренду имущество может быть наложен арест.

Является ли договор аренды имущества, которым собственник не может распоряжаться, поскольку на указанное имущество наложен арест, действительным?

Верховный суд в п.94 Постановления (Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ») отметил, что по смыслу п.2 ст.174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (п.5 ст.334, 348, 349 ГК РФ).

Таким образом, по мнению судов, сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.03.2016 г. №А82-12991/2015, определение Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 г. №А14-1925/2015). 

Услуги по теме
Налоговые и юридические консультации
2 000 руб/час
Экспретиза 1 договора
от 2 000 руб.
Договорная работа
2 000 руб./час
Профессионалы компании РосКо составят договор без труда!Звоните!
Договорная работа 2 000 руб./час
Год основания
компании «РОСКО»
2004
Рейтинг:

(по итограм 2009 года —
А++1+++1+[%])
Профессиональная
ответственность
застрахована
Членство в профессиональных организациях:
СРО НП «Аудиторская Палата России»
(Свидетельство №1809 от 28.12.2009)
Палата налоговых консультантов
(Сертификат №78)
НП «Партнерство РОО»
(Российское общество оценщиков)
Репутация компании:
Сертификат соответствия требованиям
ГОСТ Р ИСО 9001-2008 (ISO 9001:2008)
Премия «Национальная марка качества» 2015
Компания включена
в реестр надежных
предприятий г. Москвы
Сотрудничество:
Деловой Клуб
Шанхайской Организации
Сотрудничества
Членство в общественных
объединениях:
Московская Торгово-
Промышленная Палата
(Свидетельство №123-973 от 21.12.2009)