Доверь свой бизнес
профессионалам
9:30 до 18:30
Москва, Щепкина, д. 8 info@rosco.su
8 (499) 444 0000
8 (800) 2222 450
Услуги компании

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА. Продажа объекта недвижимости нерезидентами РФ

Ситуации, когда нерезидент РФ продает на территории России объект недвижимости, нередки. Имеет ли право физическое лицо, не являющееся налоговым резидентом РФ, на предоставление имущественного вычета?

12.png

Общие положения

Если физическое лицо находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев, то оно признается налоговым резидентом РФ (п. 2 ст. 207 НК РФ).

При этом период нахождения физического лица в РФ не прерывается на выезд за пределы территории РФ для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья. Независимо от фактического времени нахождения в РФ налоговыми резидентами РФ признаются российские военнослужащие, проходящие службу за границей, а также сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы РФ (п. 3 ст. 207 НК РФ). То есть эти категории физических лиц всегда являются налоговыми резидентами РФ.

С 2015 г. предусмотрены особенности признания налоговыми резидентами физических лиц, находившихся в 2014 г. в Республике Крым и Севастополе.

При определении статуса налогового резидента следует иметь в виду, что налоговое резидентство и гражданство – разные понятия. Так, россиянин может и не являться налоговым резидентом РФ, и наоборот, иностранный гражданин может являться налоговым резидентом РФ. Кроме того, с 1 января 2015 г. действует Договор о Евразийском экономическом союзе от 29.05.14 г. (далее – Договор). С 12 августа 2015 г. Киргизия присоединилась, так же как и другие государства – участники ТС (Россия, Белоруссия, Казахстан и Армения), к Договору. Однако вопросы признания физического лица налоговым резидентом какого-либо из государств-членов Договором не регулируются. В этих целях используются положения национального законодательства соответствующего государства-члена. Граждане государств-членов Договора смогут получать в РФ установленные ст. 218–221 НК РФ налоговые вычеты только после приобретения ими статуса налоговых резидентов РФ, определяемых в порядке, установленном в ст. 207 НК РФ.

11.png

Следовательно налоговый статус работников этих стран определяется в общеустановленном порядке – в зависимости от времени нахождения в РФ.

При определении налогового статуса имеют значение фактические дни нахождения физического лица в РФ, т.е. учитываются все дни, когда физическое лицо находилось на территории РФ, включая дни приезда и дни отъезда (письмо Минфина России от 20.04.12 г. № 03-04-05/6-534). Согласны с таким подходом и налоговые органы (письмо ФНС России от 4.02.09 г. № 3-5-04/097).

80.png

ПРИМЕР 1

Иностранный работник – гражданин Германии находится на территории РФ и работает в компании ООО «Лютик» с 9 февраля 2015 г.

Для признания работника налоговым резидентом РФ считается 183 календарных дня в течение 12 следующих подряд месяцев. То есть 183 календарных дня пребывания в РФ исчисляются путем суммирования всех календарных дней, в которые физическое лицо находилось в РФ в течение 12 следующих подряд месяцев (письмо Минфина России от 26.05.11 г. № 03-04-06/6-123).

Согласно условиям примера налоговым резидентом РФ работник станет с 10 августа 2015 г., когда общий период календарных дней нахождения в РФ составит 183 дня.

Если в это время работник выезжал на родину для лечения или обучения на срок менее шести месяцев, то указанное время считается временем его нахождения на территории РФ. А если обучение или лечение превышает указанный срок, то такое время пребывания за пределами РФ не учитывается при определении дней нахождения на территории РФ (письма Минфина России от 8.10.12 г. № 03-04-05/6-1155, от 7.11.08 г. № 03-04-05-01/411).

Налоговым законодательством не установлен перечень документов, подтверждающих фактическое нахождение иностранных лиц на территории РФ. Поэтому такое подтверждение возможно на основании любых документов, оформленных в соответствии с законодательством РФ и позволяющих установить количество календарных дней пребывания данного лица на территории РФ (письмо ФНС России от 5.03.13 г. № ЕД-3-3/743@).

Согласно Федеральному закону от 15.08.96 г. № 114-ФЗ «О порядке выезда из РФ и въезда в РФ» период пребывания физического лица на территории РФ определяется с учетом отметок пропускного контроля в действующем документе, удостоверяющем личность гражданина. При отсутствии таких отметок в качестве доказательства нахождения территории РФ принимаются любые документы, удостоверяющие фактическое количество дней пребывания в РФ. Такими документами, в частности, могут быть:

- оригинал (заверенная установленным образом копия) вкладного талона о регистрации;

- выписка из журнала регистрации паспортно-визового отдела;

- справка службы кадров;

- трудовой договор;

- табель учета рабочего времени и расчета заработной платы;

- иные формы первичной документации по учету труда и его оплаты. Следовательно, трудовой договор, заключенный на срок более одного года, и табель учета рабочего времени могут служить доказательством нахождения на территории РФ более 183 дней.

Окончательный же налоговый статус физического лица устанавливается только по итогам налогового периода (письмо ФНС России от 20.08.12 г. № ЕД-3-3/2991@).

7.png

Рассмотрим порядок исчисления НДФЛ в отношении доходов, полученных нерезидентами РФ от источников в РФ.

Нерезиденты РФ, получающие доходы от источников в РФ, признаются плательщиками НДФЛ (п. 1 ст. 207 НК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 209 НК РФ объектом налогообложения физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, признается доход, полученный нерезидентами от источников в РФ.

К таким доходам относятся, в частности, доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, а также доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ (п.п. 4, 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

При этом налоговая ставка НДФЛ в отношении всех доходов, получаемых нерезидентами РФ, устанавливается в размере 30%. Исключением являются доходы, получаемые от осуществления трудовой деятельности по найму в РФ на основании патента, выданного в соответствии с Федеральным законом от 25.07.02 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в РФ», в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 13% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Таким образом, если гражданин не является налоговым резидентом РФ, то в случае продажи им российской квартиры (либо иного недвижимого имущества) у него возникнет облагаемый доход по ставке НДФЛ – 30% (письмо Минфина России от 4.08.15 г. № 03-04-05/44867, п. 3 ст. 224 НК РФ).

44.png

Если недвижимое имущество находилось в собственности более трех лет

Проанализируем вопрос о возникновении облагаемого НДФЛ дохода, если недвижимое имущество находилось в собственности более трех лет.

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. Но это правило касается доходов физического лица, признаваемого налоговым резидентом РФ. Поэтому освобождение от налогообложения указанных доходов лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, ст. 217 НК РФ не предусмотрено (письмо Минфина России от 8.04.13 г. № 03-04-05/4-347).

Таким образом, в описанной ситуации физическому лицу придется заплатить НДФЛ по ставке 30% со всей суммы дохода от продажи квартиры. В соответствии с п. 4 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 30%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению.

65.png

Применяя повышенную ставку НДФЛ, может ли нерезидент РФ воспользоваться имущественным вычетом?

Напомним, что ст. 220 «Имущественные налоговые вычеты» НК РФ предусматривает как непосредственно имущественные налоговые вычеты, так и вычеты фактически произведенных и документально произведенных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Однако согласно п. 4 ст. 210 НК РФ налоговые вычеты для доходов, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, предусмотренные ст. 218–221 НК РФ, не применяются.

То есть если по итогам налогового периода, в котором физическое лицо продает недвижимое имущество, находящееся в его собственности менее трех лет, оно не будет являться налоговым резидентом РФ, у такого физического лица не будет иметься оснований для получения имущественного налогового вычета, предусмотренного п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Такие разъяснения приводились представителями финансового ведомства на протяжении ряда лет (письма Минфина России от 22.06.15 г. № 03-04-05/35996, от 21.10.14 г. № 03-04-05/53035, от 11.10.10 г. № 03-04-06/6-248).

Иными словами, имущественный вычет нерезиденту РФ не предоставляется.

80.png

ПРИМЕР 2

Физическим лицом была приобретена в 2014 г. квартира стоимостью 5 млн руб., которая в 2015 г. была продана за 6 млн руб.

I вариант. Физическое лицо не являлось налоговым резидентом РФ.

НДФЛ = 6 млн руб. х 30% = 1,8 млн руб.

II вариант. Физическое лицо являлось налоговым резидентом РФ.

НДФЛ = (6 млн руб. – 5 млн руб.) х 13% = 130 тыс. руб.

Правомерность такого подхода подтверждает и арбитражная практика (постановление ФАС Московского округа от 19.05.15 г. № А40-100177/2013) – вычет предоставляется только налоговым резидентам РФ.

До тех пор, пока иностранный гражданин не приобретет статус налогового резидента, при продаже российских объектов недвижимости будет уплачен с продажной стоимости недвижимости.

В соответствии с п.п. 2 п. 1, п. 2 и п. 4 ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, по итогам налогового периода самостоятельно исчисляют и уплачивают суммы НДФЛ в соответствующий бюджет исходя из сумм таких доходов, а также представляют налоговую декларацию в порядке, установленном ст. 229 НК РФ, в налоговые органы.

То есть нерезидент РФ должен представить в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ (письмо Минфина России от 4.08.15 г. № 03-04-05/44867). А права уменьшить сумму доходов на сумму фактических произведенных расходов, связанных с приобретением данной квартиры, у нерезидента РФ нет (письмо Минфина России от 22.06.15 г. № 03-04-05/35996).

Но если физическое лицо получит статус налогового резидента РФ по итогам налогового периода, в котором продает недвижимое имущество, то у него возникает право уменьшить доходы на сумму произведенных расходов либо на налоговый вычет в сумме 1 млн руб. (если недвижимое имущество находится в собственности продавца менее трех лет).

Для уплаты НДФЛ от продажи недвижимого имущества налоговый статус резидента определяется по итогам налогового года (письма ФНС России от 22.08.12 г. № ЕД-43/13897@ и Минфина России от 25.04.11 г. № 03-04-05/6-293). По условиям примера 2 налоговый статус (резидент или нерезидент РФ) будет определяться на 31.12.2015 г.

В завершении отметим, что нерезидент РФ также не сможет воспользоваться налоговым вычетом (2 млн руб.) в случае приобретения объектов недвижимости на территории РФ. Однако получить статус налогового резидента физическое лицо может в случае фактического нахождения на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 календарных месяцев подряд после приобретения недвижимости.

 Ирина Стародубцева, аудитор-эксперт Компания «РосКо – Консалтинг и аудит»
ФИНАНСОВАЯ ГАЗЕТА № 42, 19 ноября 2015 года

Год основания
компании «РОСКО»
2004
Рейтинг:

(по итограм 2009 года —
А++1+++1+[%])
Профессиональная
ответственность
застрахована
Членство в профессиональных организациях:
СРО НП «Аудиторская Палата России»
(Свидетельство №1809 от 28.12.2009)
Палата налоговых консультантов
(Сертификат №78)
НП «Партнерство РОО»
(Российское общество оценщиков)
Репутация компании:
Сертификат соответствия требованиям
ГОСТ Р ИСО 9001-2008 (ISO 9001:2008)
Премия «Национальная марка качества» 2015
Компания включена
в реестр надежных
предприятий г. Москвы
Сотрудничество:
Деловой Клуб
Шанхайской Организации
Сотрудничества
Членство в общественных
объединениях:
Московская Торгово-
Промышленная Палата
(Свидетельство №123-973 от 21.12.2009)