Законодатели решили ужесточить правила сдачи жилья в краткосрочную аренду. Что нужно знать собственникам недвижимости перед тем, как впускать квартирантов? Какая ответственность предусмотрена за нарушение требований к посуточной аренде в 2024 году?
Что изменилось?
Вступил в силу закон, вносящий изменения в процедуру краткосрочного найма жилья. Корректировки были внесены в статью 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Законопроект № 445620-8 был одобрен в Совфеде 20 марта 2024 года. Поправки вступили в силу с 3 апреля 2024 года.
В пункте 2 статьи 30 ЖК РФ было закреплено право собственников жилья сдавать недвижимость в аренду. Единственный нюанс: действия владельца квартиры не должны причинять неудобства другим жителям многоквартирного дома.
Теперь собственники помещений официально должны соблюдать права соседей, а также правила пользования помещением и содержания общедомового имущества. Подобные правила распространяются и на временных квартирантов.
Если собственник сдаваемого жилья проигнорирует законодательные требования, соседи могут подать на него в суд для восстановления нарушенных прав.
И еще одно нововведение. Сдаваемое на короткий срок жилье должно в обязательном порядке быть оборудовано приборами учета. Речь идет о счетчиках газа, воды, отопления и электроэнергии. А еще собственники квартир под наем обязаны оплачивать услуги по вывозу мусора.
Тут сразу стоит сделать оговорку. Отсутствие приборов учета в квартире — это не всегда нарушение энергетической эффективности и оснащенности. Ведь подобные требования не возможно реализовать в ветхом, аварийном и некоторых других видах жилья, в том числе стоящего в очереди на капремонт.
Более того, принятые поправки в жилищное законодательство не дают конкретных ответов на следующие вопросы:
-
Что будет наймодателям, которые сдают квартиры, не оборудованные счетчиками?
-
Какое наказание предусмотрено за неподачу показаний приборов учета?
-
Кто и каким образом будет определять нарушения?
Закон декларирует только право соседей на обращение в суд. Соответственно, административная ответственность при несоблюдении правил пользования имуществом присутствует априори. А вот отсутствие приборов учета как факт не относится к административному правонарушению. Можно предположить, что эта норма декларативная, то есть носит заявительный характер.
Веский довод для суда, если соседи переплачивают за ЖКУ из-за выключенных приборов в сдаваемой квартире. Обосновать свою позицию истцам придется, предоставив подтверждение необходимых фактов путем проведения экспертизы. В таком случае расточительные жильцы покинут помещение. Но насколько такие меры эффективны в случае с посуточной арендой — вопрос открытый.
Таким образом, владелец недвижимости вправе реализовать свое право на сдачу жилья третьим лицам посуточно или на более длительный срок. Но он обязан следить, чтобы наниматели не нарушали общественный порядок, не мешали соседям, а также соблюдали правила пользования квартирой и общедомовым имуществом. Арендодатель также обязан контролировать своевременную оплату ЖКУ.
С чем связаны изменения?
Поправку подготовили с подачи Конституционного суда Российской Федерации. Речь идет о Постановлении № 9-П от 23 марта 2023 года. Суть дела состояла в том, что заявитель — собственник жилья обратился в Конституционный Суд с жалобой на часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса.
Согласно этой статье в многоквартирных домах запрещено размещать гостиницы. Запрет внесен Постановлением Правительства РФ № 1417 от 07 ноября 2019 года.
Конституционный суд разрешил сдачу квартир посуточно, но с рядом оговорок.
Суд пояснил, что сдача жилья на несколько суток за плату допускается. Такие услуги не являются гостиничным бизнесом, запрещенным в многоквартирных домах.
Под хостелом понимается сдача недвижимости нескольким людям одновременно, без оформления договора аренды (найма) и временной регистрации жильцов. Для признания жилья незаконным хостелом, квартира должна быть переоборудована соответствующим образом. В частности, быть предназначенной для размещения более десятка человек. Также недопустимо сдавать помещение на срок менее суток или предоставлять его в аренду для проведения праздников, корпоративов и других подобных мероприятий.
Конституционный суд подчеркнул, что права наймодателей заканчиваются там, где начинаются права их соседей. Если у жильцов многоквартирного дома возникли неудобства, связанные со сдачей недвижимости в краткосрочный найм, они могут попытаться отстоять свои права в суде. Ведь не каждый человек согласится жить рядом с квартирой, в которой постоянно меняются постояльцы.
Стоит отметить, что поправки не изменили существенным образом положение дел на рынке посуточной аренды. По факту единственное нововведение — требование об оборудовании квартир счетчиками. А то, что сдача жилья в аренду и раньше не должна была приводить к нарушению законных прав соседей, итак следовало из существа гражданского и жилищного законодательства.
Какие штрафы грозят за сдачу жилья посуточно?
В случае многочисленных жалоб от соседей, сдаваемую квартиру может навестить с проверкой участковый. Если будут выявлены нарушения, участковый вправе выписать собственнику штраф по факту проверки и составления протокола.
Риски повышаются, если в квартире проживают граждане без регистрации и договоров найма жилого помещения. Дело направят в мировой суд. Штрафы в силу части 1 статьи 14.1 КоАП РФ за незаконное предпринимательство варьируются от 500 до 2 000 рублей.
Так как сдача в найм квартир — это предпринимательская деятельность, целью которой является извлечение прибыли, арендодатель обязан платить налоги. Если представители налоговой службы заподозрят неуплату НДФЛ, будет инициирована финансовая проверка. Собственника могут обязать выплатить долг в размере 13% с незадекларированного дохода, полученного в течение последних трех лет. Возможны и дополнительные штрафные санкции. Например, за просрочку придется заплатить 1/300 ставки Банка России за каждые сутки задержки оплаты.
Чтобы оптимизировать фискальную нагрузку (платить 4% вместо 13%) и упростить процесс взаимодействия с налоговой, можно оформить самозанятость. Встать на учет в качестве плательщика НПД можно через приложение «Мой налог» или уполномоченный банк.
Выводы
-
Законодатели фактически разрешили посуточную аренду в России и разграничили такой вид найма жилья с хостелами, запрещенными в жилых домах. Соответствующая норма появилась в жилищном кодексе.
-
Также авторы поправок в статью 30 ЖК РФ обязали собственников сдаваемых квартир соблюдать права соседей.
-
Владельцы недвижимости под наем должны обзавестись приборами учета. Это необходимо, чтобы не допустить проблем с учетом расходуемых ресурсов. Задача собственников — соблюсти требования по энергоэффективности жилья.
-
Сдавать недвижимость в найм можно без получения письменных разрешений соседей. Тем не менее, положение собственников, зарабатывающих за счет посуточной сдачи квартир, ужесточилось.
