По общему правилу, объекты недвижимости, в т.ч. земельные участки, ставят на учет в Росреестр. Для каждого объекта указываются основные параметры и приводятся данные о его кадастровой стоимости. От установленной кадастровой стоимости зависят многие показатели: расчет налога на имущество, земельного налога, арендной платы за пользование имуществом, расчет санкций за нецелевое использование земельного участка.
Поэтому если кадастровая оценка объектов завышена, то бизнесменам приходится переплачивать налоги. В некоторых случаях сумма переплаты исчисляется в миллионах рублей.
С какой периодичностью проводится оценка имущества?
Компаниям важно знать, как часто может изменяться кадастровая стоимость объекта. Так, в 2022 году прошла общероссийская оценка земли, и новая стоимость земельных участков будет действовать с 1 января 2023 г. В 2023 году будет завершена переоценка объектов недвижимости, а новая стоимость недвижимости будет применяться с 1 января 2024 г.
Где взять сведения о кадастровой стоимости имущества?
Сначала необходимо определиться с перечнем объектов, по которым налоги рассчитываются исходя из кадастровой стоимости. Такие списки утверждают местные власти и размещают на своем официальном сайте в специальной вкладке.
В перечень включаются торговые, офисные объекты, объекты общественного питания или бытового обслуживания, которые облагаются налогом на имущество от кадастровой стоимости.
Например, в Москве такой перечень размещен на официальном сайте Мэра Москвы .
В сервисе можно отдельно сформировать утвержденные перечни объектов за периоды 2014 - 2023 годы.
Определившись с перечнем объектов, необходимо узнать кадастровую стоимость по ним.
Для этого нужно воспользоваться электронным сервисом Росреестра и обратиться к разделу «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»
Поиск нужного объекта можно осуществлять по 3-м параметрам: присвоенному кадастровому номеру, условному номеру и местонахождению.
Также бизнесмен может обратиться в территориальное подразделение Росреестра и заказать справку по почте, выписку из ЕГРН можно запросить в МФЦ. Все справки выдаются бесплатно (ст.62 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ, письмо ФНС РФ от 07.02.2017 г. №БС-4-21/2140).
Получив справку, бизнесмен может увидеть, что кадастровая стоимость оказалась значительно выше рыночной или без каких-либо причин существенно выросла по сравнению с предыдущей оценкой.
Конечно, самостоятельно рассчитать кадастровую стоимость бизнесменам сложно, ведь специально созданные для этой цели государственные бюджетные учреждения (по тексту - ГБУ) проводят переоценку по определенной методике, включающей в себя несколько коэффициентов (приказ Росреестра от 04.08.2021 г. №П/0336).
Какие шаги нужно предпринять для оспаривания кадастровой стоимости?
С 1 января 2026 г. оспаривание кадастровой оценки объектов будет производиться по новым правилам - для оспаривания стоимости нужно будет обращаться в ГБУ, которое установило кадастровую стоимость, а не в комиссию или суд. А в настоящее время действует переходный период (ч.2 ст.6 Федерального закона от 31.07.2020 г. №269-ФЗ). Это означает, что если местные власти приняли решение о досрочном переходе к новому порядку, то его и следует применять, не дожидаясь 2026 года.
В настоящее время таких субъектов - 59. Например, Ленинградская область (Постановление Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713), Республика Крым (Постановление Совета министров от 20.01.2023 г. №40).
В г. Москве, г. Санкт-Петербурге действует прежний порядок. Это означает, что процесс оспаривания кадастровой стоимости может проводиться в комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости или в судебном порядке.
Важно знать, что документом, подтверждающим рыночную стоимость, является отчет оценщика.
Именно этот документ должен быть подложен к заявлению в комиссию или в суд. Поэтому к его составлению нужно подойти особенно внимательно (ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ). В противном случае заявление оставят без рассмотрения и драгоценное время будет упущено.
Помимо отчета оценщика необходимо приложить:
-
выписку из ЕГРН, содержащую сведения об оспариваемом объекте;
-
копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости.
Подать заявление можно лично, через портал госуслуг, почтовым отправлением либо по электронной почте.
Информацию о работе комиссий можно получить на сайте Росреестра.
Комиссия должна рассмотреть заявление в течение 30 дней с момента его получения вместе с полным комплектом приложенных документов.
Если комиссия примет положительное решение, то новая кадастровая стоимость будет установлена на 1 января того года, в котором была проведена государственная кадастровая оценка.
Оспорить кадастровую стоимость можно и в суде, в рамках КАС РФ. Например, в Москве нужно подать заявление в Московский городской суд.
Обычно судебные баталии в среднем длятся около 3 месяцев. Даже если суд вынесет положительное решение, бизнесмен должен дождаться еще 1 месяц для его вступления в силу.
Выводы
