К каким дисбалансам привела льготная ипотека?
Правительство РФ стимулирует граждан к разрешению жилищной проблемы, внедряя льготное кредитование недвижимости. Но, как показывает статистика, льготная ипотека привела к росту просроченной задолженности граждан. К каким дисбалансам в экономике приводит льготная ипотека? Нужно ли государству искусственно поддерживать рынок недвижимости? Поговорим об этом в нашей новой статье.
ИПОТЕЧНЫЕ ПРОГРАММЫ, РЕАЛИЗУЕМЫЕ ГОСУДАРСТВОМ (2 Ч.)
Льготная ипотека представляет собой кредит на покупку жилья по ставке ниже рыночной. Такая низкая ставка обусловлена субсидиями от государства банкам, которые осуществляют льготное ипотечное кредитование.
Как обстоят дела с льготной ипотекой сейчас?
В настоящее время работает программа семейной ипотеки по ставке 6%. Ипотеку могут оформить родители с детьми, с датой рождения 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. Недавно Минфин РФ подготовил проект для пролонгации льготной ипотеки. В случае принятия проекта льготная ставка по ипотеке будет действовать и в отношении детей, рожденных до 31 декабря 2023 г. А получить льготную ипотеку можно до 1 июля 2024 года.
Помимо этого, расширена сама льготная программа. Так, семьям, у которых дети – инвалиды разрешено приобретать недвижимость на вторичном рынке.
Как говорится в пояснительной записке к проекту, суммарный размер предоставленных кредитов составил 1,3 трлн рублей, а объем выделенных государственных денег на период 2022-2024 гг. заложен в бюджете в сумме 112,5 млрд рублей.
Цифры, конечно, впечатляют. Особенно на фоне проводимой кредитно-денежной политики государства. Про то, что субсидирование ставок по льготной ипотеке негативно влияет на стоимость жилья, говорила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина в 2021 году. Поэтому необходимо ее вовремя завершить. Однако, как мы видим, Правительством РФ не только не сворачивается льготная программа, но и продляется на последующие периоды.
Например, в ВТБ ставка по семейной ипотеке стартует от 4,7%. Возраст заемщика – от 21 до 60 лет, российское гражданство и место работы – территория РФ.Так, по ипотеке можно приобрести квартиру в новостройке у компании, готовую квартиру у компании первого собственника.
В Сбербанке ставка по семейной ипотеке составляет от 5,3%. Первоначальный взнос по ипотеке – от 15% стоимости жилья, а сумма кредита – до 6 млн рублей. И в ВТБ, и в Сбербанке срок кредитования – до 30 лет.
МОЖЕТ ЛИ БАНК УВЕЛИЧИТЬ ПРОЦЕНТНУЮ СТАВКУ ПО РАНЕЕ ВЫДАННЫМ КРЕДИТАМ?
Если граждане не подпадают под условия льготной ипотеки, то для них действует ставка в Сбербанке от 9,9% на новостройку и вторичное жилье, а максимальный размер кредита составляет – 100 млн рублей.
Как мы видим, снижение ставок для одной группы заемщика приводит к перераспределению – увеличению ставок для другой группы.
Понятно, что нерыночность ставок обеспечивается бюджетными вливаниями. То есть субсидии выплачиваются банкам из тех же собранных налогов граждан. В связи с этим, получается большая нагрузка на бюджет, что затрудняет проведение гибкой денежно-кредитной политики. А программы льготного кредитования эффективны, если они предназначены для узкой социально-незащищенной группы населения. В противном случае льготная ипотека приведет к еще большему дисбалансу в экономике.
Конечно, сегодняшние события в мире намного ухудшили жизнь обычных граждан. И не все банки сегодня идут на льготное кредитование.
Подогрела ли льготная ипотека рост цен на недвижимость?
В настоящее время Правительством РФ взят тренд на снижение ставок на ипотеку.С одной стороны, для граждан, которым одобрили заявку, это положительное решение. С другой стороны, расширение льготной ипотеки приведет к росту цен на недвижимость. А сделать так, чтобы «и волки сыты, и овцы целы» очень трудно. То есть Правительству РФ одновременно нужно подогреть интерес к покупке недвижимости и сдержать рост цен на нее.
Ситуация осложняется тем, что в условиях введения антироссийских санкций покупательская способность населения сильно снизилась.
При этом массовая раздача льготных ипотечных кредитов может привести к росту долговой нагрузки по ипотечным кредитам.
На наш взгляд, нельзя сравнивать ипотечный бум прежних годов с сегодняшней ситуацией. Тогда были совсем другие макроэкономические условия в России. В то время покупатели вкладывали деньги в так называемую инвестиционную недвижимость. Это небольшие квартиры, студии для последующего получения пассивного дохода.
А льготная ипотека позволяла нуждающимся взять жилье в новостройке, где цена квадратного метра была ниже инвестиционной недвижимости. И в то время процент по банковским вкладам был менее выгоден для граждан, чем вложение в недвижимость. При этом покупательская способность граждан была выше, чем в нынешних реалиях.
Ситуация на вторичном рынке жилья остается стабильной. Пока продавцы «придерживают» квартиры, надеясь, что осенью вырастит деловая активность.
Но в целом, падение уровня доходов граждан, сжимает и ипотечный рынок. Люди с осторожностью оформляют ипотеку, да и в основном, на недвижимость эконом класса. Поэтому рост цен на вторичном рынке не ожидается.
