Доверь свой бизнес
профессионалам
9:30 до 18:30
Москва, Щепкина, д. 8 info@rosco.su
8 (499) 444 0000
8 (800) 2222 450
Услуги компании

Приватизация субъектами малого и среднего бизнеса в Москве арендуемых ими помещений

В 2008 году был принят Федеральный закон (от 22 июля 2008г. N 159-ФЗ) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон № 159-ФЗ). Данный закон был принят во исполнение другого федерального закона, который в целях реализации государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства предусматривал установление льготного порядка расчетов за приватизированное субъектами малого и среднего предпринимательства государственное и муниципальное имущество (п. 3 ст. 7 ФЗ от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее Закон № 209-ФЗ)). Таким образом, если вы являетесь предпринимателем среднего или малого бизнеса и арендуете помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, то вы можете воспользоваться правом на приватизацию арендуемого имущества. Из этого правила есть и исключения. Так, положения Закона 159-ФЗ не распространяются на отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий (центры и агентства по развитию предпринимательства, государственные и муниципальные фонды поддержки предпринимательства, технопарки, научные парки и т. д.); недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления (эти правоотношения регулируются ФЗ от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"); недвижимое имущество, которое ограничено в обороте (земельные участки, памятники истории и архитектуры), а также государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 1 июля 2013 года опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием (новшество Закона 159-ФЗ, вступило в силу 01 июля 2013г.).

Что же такое приватизация? Ответ на этот вопрос нам дает Закон № 178-ФЗ , в статье первой которого говорится, что под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Обращаем внимание, что 02 июля 2013 года в Закон № 159-ФЗ были внесены изменения (ФЗ от 2 июля 2013г. N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства"), вступившие в силу с 1 июля 2013г., за исключением пп. б) и в) пункта 3 статьи 2, которые вступят в силу с 1 июля 2014 года. Мы будем рассматривать внесенные изменения по ходу статьи.

Итак, при проведении приватизации, согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ, некоторые субъекты-предприниматели имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, но чтобы реализовать это право, необходимо соблюсти ряд условий, причем условия для преимущественного права отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости, должны соблюдаться одновременно. Это:

1. Имущество находится в аренде по состоянию на 1 июля 2013 года непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Ранее указания на определенную дату не существовало и предполагалось, что действие преимущественного права на выкуп арендуемого ими имущества будет действовать до 1 июля 2010г. Сейчас действие льготного периода приватизации недвижимости продлено еще на два года — до 1 июля 2015 года (ч. 3 ст. 10 Закона № 159-ФЗ).

2. Отсутствует задолженность по арендной плате за арендуемое имущество, а также по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

3. В предыдущей редакции документа существовало положение о том, что площадь арендованного помещения не должна превышать установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. В новой редакции данное ограничение снято, пункт 3 утратил силу с 1 июля 2013 года, таким образом размер арендуемой площади в настоящее время значения не имеет.

4. Арендуемое имущество не должно быть включено в перечень государственного или муниципального имущества (ч.4 ст. 18 Закона № 209-ФЗ), предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, занимающихся социально значимыми и приоритетными видами деятельности, установленными федеральными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети "Интернет" на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления. Такое имущество не подлежит отчуждению в частную собственность, однако с 01 июля 2013 года в отношении такого имущества введено исключение, согласно которому предприниматель имеет право направить заявление о и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (возмездном отчуждении имущества), при условии что, это арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года по условиям договора, находится у него в аренде непрерывно в течение пяти и более лет и включено в утвержденный в соответствии перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи такого заявления. Имущество, включенное в такой перечень может быть отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства (ч.4 ст. 18 Закона № 209-ФЗ).

Мы выяснили какое же именно имущество может быть приватизировано, теперь разберемся с тем, как именно происходит его отчуждение.

Уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, орган государственной власти субъектов РФ или орган местного самоуправления (сейчас эти функции осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество), находящееся в ведении Министерства экономического развития РФ) принимает решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества с целью реализации преимущественного права арендаторов. В течение десяти дней с даты принятия такого решения арендаторам направляются копии этого решения, предложения о заключении договоров купли-продажи и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены. Если у арендатора существует задолженность по арендной плате или неустойкам (штрафам, пеням), то ему также направляются требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. При согласии арендатора с представленными условиями совершения сделки, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанных документов. Обращаем внимание, что согласно внесенным изменениям, начиная с 1 июля 2013 года, если арендатор не согласен с предложенной ценой договора, он имеет право оспорить ее в суде, в этом случае тридцатидневный срок приостанавливается до дня вступления в законную силу решения суда. Наряду с достоверностью величины рыночной цены, арендатор может оспорить отказ  в реализации преимущественного права, а также бездействие уполномоченного органа в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества. Помимо указанных документов, арендатор должен подать заявление о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, документы, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с договором, а также документы о погашении задолженности по арендной плате, если таковое ему направлялось. Отметим, что в любой день до истечения тридцатидневного срока, арендатор вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Обращаем внимание, что уступка преимущественного права не допускается. Если уполномоченный орган ранее отказал арендатору в выкупе имущества по мотивам несоответствия ограничительным условиям, отмененным с 1 июля 2013 (по сроку аренды, несоответствии площади, запрету на выкуп), арендатор вправе повторно подать заявление о реализации своего преимущественного права (ст. 5 Закон N 144-ФЗ).

В действующем порядке приватизации госимущества есть и положения, согласно которым арендатор может утратить преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Это возможно в случае отказа арендатора от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; не подписания арендатором полученного договора купли-продажи имущества по истечении тридцати дней со дня получения предложения (действует с1 июля 2013 года), а также с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий арендатором. После наступления какого - либо из указанных событий, уполномоченный орган либо вносит изменения в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации, либо отменяет принятое решение (статья 4 Закона № 159-ФЗ).

Оплата приобретаемого недвижимого имущества может производиться по желанию арендатора-покупателя, как единовременно, так и в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но с 1 июля 2013 года, не должен составлять менее трех лет. Обращаем внимание, что при предоставлении рассрочки по оплате покупаемого имущества, на сумму денежных средств начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (8,25 утв. Указание Банка России от 13 сентября 2012 г. N 2873-у"О размере ставки рефинансирования Банка России"), а само имущество находится в залоге у продавца и отказаться от этого правила нельзя, так как условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны (ст. 5 Закона № 159-ФЗ).

В том случае, если рассматриваемые нами сделки по отчуждению государственного или муниципального имущества совершены с нарушением требований, установленных Законом № 159-ФЗ, такие сделки являются ничтожными. А если сделка совершена с нарушением преимущественного права, то арендатор в течение 2 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Таким образом, ФЗ от 02.07.2013 N 144-ФЗ, вступивший в силу с 01.07.2013, внес существенные изменения в Закон N 159-ФЗ, расширив возможность выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими государственного или муниципального недвижимого имущества.




Материал подготовлен Бойковой Т. Н. Экспертом Компании «РосКо»

06 сентября 2013 года

Читайте также:

Регистрация ООО

Реорганизация предприятия: налоговые проверки

Изменения по налогу на имущество с 2013 года

Год основания
компании «РОСКО»
2004
Рейтинг:

(по итограм 2009 года —
А++1+++1+[%])
Профессиональная
ответственность
застрахована
Членство в профессиональных организациях:
СРО НП «Аудиторская Палата России»
(Свидетельство №1809 от 28.12.2009)
Палата налоговых консультантов
(Сертификат №78)
НП «Партнерство РОО»
(Российское общество оценщиков)
Репутация компании:
Сертификат соответствия требованиям
ГОСТ Р ИСО 9001-2008 (ISO 9001:2008)
Премия «Национальная марка качества» 2015
Компания включена
в реестр надежных
предприятий г. Москвы
Сотрудничество:
Деловой Клуб
Шанхайской Организации
Сотрудничества
Членство в общественных
объединениях:
Московская Торгово-
Промышленная Палата
(Свидетельство №123-973 от 21.12.2009)