В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказанных услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ (I ЧАСТЬ)
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ (II ЧАСТЬ)
Для целей исчисления и уплаты в бюджет НДС операции по передаче имущества в аренду признаются услугой.
Следовательно, по общему правилу если арендодатель является плательщиком НДС, то его доходы по арендной плате облагаются НДС. Исключением является ситуация, при которой арендодателем в аренду на территории Российской Федерации предоставляется помещение иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации. Данная операция не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) в соответствии с положениями п. 1 ст. 149 НК РФ (в ред. Федерального закона от 29.05.2002 N 57-ФЗ).
Прежняя редакция п. 1 ст. 149 НК РФ для целей применения освобождения от налогообложения предусматривала ограничения по виду помещений, передаваемых в аренду, а именно освобождение от налогообложения предусматривалось только в отношении передачи в аренду служебных и (или) жилых помещений. Действующая редакция п. 1 ст. 149 НК РФ ограничений по видам помещений не содержит.
РЕГИСТРАЦИЯ ПО МЕСТУ ПРИБЫВАНИЯ ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН
ШТРАФЫ ЗА НАРУШЕНИЯ КАССОВОЙ ДИСЦИПЛИНЫ
Однако в абз. 2 п. 1 ст. 149 НК РФ установлено, что рассматриваемое освобождение применяется в случаях, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан Российской Федерации и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации.
ФНС России требования абз. 2 п. 1 ст. 149 НК РФ определяет как принцип взаимности.
Данный принцип предусматривает предоставление иностранным гражданам и организациям, арендующим помещения в Российской Федерации, ровно такого же объема освобождений, какой установлен законодательством иностранного государства и действует в отношении российских граждан и организаций за рубежом. По мнению ФНС России, практически это означает, что если иностранное законодательство содержит ограничения по видам арендуемых помещений, по категориям арендаторов или арендодателей либо вообще не предусматривает данную льготу, то в отношении иностранных граждан и организаций, арендующих помещения в Российской Федерации, льгота будет действовать с такими же ограничениями или не будет действовать вовсе. Предоставление одним из государств освобождения в объеме, большем или меньшем того, которое применяется другим государством, недопустимо, поскольку при этом нарушается условие взаимности (Письмо МНС России от 13.05.2004 N 03-1-08/1191/15@). Судебной практики по данному вопросу нет.
Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются положения п. 1 ст. 149 НК РФ, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Минфином России (абз. 2 п. 1 ст. 149 НК РФ). Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых, аккредитованных в Российской Федерации, применяется освобождение от обложения налогом на добавленную стоимость при предоставлении им в аренду помещений на территории Российской Федерации, утвержден совместным Приказом МИД России N 6498 и Минфина России N 40н от 08.05.2007 (ред. от 15.10.2009). Данный документ вступил в силу с 1 августа 2007 г., а для налогоплательщиков, уплачивающих НДС ежеквартально, - с 1 октября 2007 г.
АККРЕДИТАЦИЯ ИНОСТРАННЫХ ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВ
Перечень включает 113 государств. При этом согласно Перечню освобождение от обложения НДС предусмотрено в отношении операций по передаче в аренду служебных (офисных) и жилых помещений без ограничения. Однако предусмотрены и некоторые особенности налогообложения рассматриваемой операции в зависимости от страны-арендатора.
Например
Исключение составляет Франция, где освобождение от обложения НДС предусмотрено только в отношении передачи в аренду немеблированных помещений, а также Чешская республика, где из числа необлагаемых операций исключена передача в аренду гостиничных номеров для проживания граждан Чехии. В отношении Испании предусмотрено освобождение от обложения операций по передаче в аренду только жилых помещений. На Острове Мэн (Великобритания) существуют ограничения по аренде для организаций, оказывающих финансовые услуги.
Таким образом, операции по предоставлению российской организацией (арендодателем) на территории Российской Федерации помещения в аренду иностранной фирме (арендатору), аккредитованной в Российской Федерации, объектом налогообложения по НДС не признаются. Следовательно, при оказании услуг по аренде помещений гражданам и (или) организациям иностранных государств, включенных в Перечень, счета-фактуры выставляются без НДС.
Между тем операции по предоставлению российской организацией (арендодателем) на территории Российской Федерации помещения с мебелью для коммерческих нужд в аренду иностранной фирме (арендатору), например резиденту Франции, признаются объектом налогообложения по НДС у арендодателя в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. При этом обложению НДС по налоговой ставке 18% подлежит стоимость оказанных услуг в виде арендной платы без включения в нее сумм НДС (п. 1 ст. 154 и п. 3 ст. 164 НК РФ). Аналогичным образом с учетом установленных ограничений подлежит обложению НДС передача в аренду помещений иностранным фирмам - резидентам Чехии, Испании, Острова Мэн (Великобритания).
Что касается документального подтверждения права налогоплательщиков на освобождение от налогообложения рассматриваемых операций, перечень документов, подтверждающих правомерность применения такого освобождения, положениями гл. 21 НК РФ не установлен.
Официальная позиция фискальных органов заключается в том, что документом, подтверждающим льготу при сдаче помещений в аренду филиалу иностранной организации, может являться выписка из реестра филиалов и представительств международных и иностранных некоммерческих организаций (Письма УМНС России по г. Москве от 16.09.2004 N 24-08/60108 и от 21.06.2004 N 24-14/4/41004). В связи с этим необходимо учитывать, что сводный государственный реестр аккредитованных на территории Российской Федерации представительств иностранных компаний и государственный реестр филиалов иностранных юридических лиц, аккредитованных на территории Российской Федерации, ведет Государственная регистрационная палата при Минюсте России (Устав федерального бюджетного учреждения "Государственная регистрационная палата при Министерстве юстиции Российской Федерации", утвержденный Приказом Минюста России от 20.07.2011 N 269).
Правомерность применения названной льготы может быть подтверждена также:
- копией разрешения на открытие представительства иностранной организации, выданного Государственной регистрационной палатой при Минюсте России или Торгово-промышленной палатой Российской Федерации;
- копией свидетельства о внесении в сводный государственный реестр аккредитованных на территории Российской Федерации представительств иностранных компаний, выданного Государственной регистрационной палатой при Минюсте России (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.05.2006 по делу N А56-29329/04).
Кроме того, документальным подтверждением правомерности применения указанного освобождения будет являться договор аренды, заключенный с иностранной организацией (Письмо Минфина России от 25.10.2010 N 03-07-07/69).
Наличие документов, подтверждающих обоснованность применения освобождения от налогообложения рассматриваемой операции, имеет важное значение, поскольку является одним из обязательных условий применения льготы. По предоставлению в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, не имеющим аккредитацию в Российской Федерации, освобождение от налогообложения не предоставляется, и услуги по предоставлению в аренду помещений будут облагаться НДС в общеустановленном порядке.
Обоснованность применения освобождения от налогообложения рассматриваемой операции может быть проверена налоговым органом при проведении камеральной налоговой проверки по факту представления налогоплательщиком налоговой декларации по НДС за очередной налоговый период. Проверка обоснованности применения данной льготы будет проведена путем истребования соответствующих документов. Право налоговых органов истребовать данные документы обусловлено положениями п. 6 ст. 88 НК РФ, в соответствии с которыми при проведении камеральных налоговых проверок налоговые органы вправе истребовать в установленном порядке у налогоплательщиков, использующих налоговые льготы, документы, подтверждающие право этих налогоплательщиков на данные налоговые льготы.
В связи с этим во избежание неблагоприятных налоговых последствий при заключении договора аренды с иностранным гражданином или организацией арендодателю необходимо заранее запросить документы, подтверждающие факт аккредитации иностранной организации на территории Российской Федерации. У иностранного гражданина могут быть истребованы копия паспорта, вид на жительство, разрешение на работу и пр.
"Финансовая газета", 2012, N 8. Ведущий юрист ООО "РосКо - Консалтинг и аудит" С.Гаврилова
