Рассмотрим правовые аспекты оформления договоров аренды недвижимого имущества.
Напомним, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В договоре аренды должны быть указаны такие существенные условия как предмет аренды (п.3 ст.607 ГК РФ), арендная плата (ст.654 ГК РФ) и другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если хотя бы одно из существенных условий договора не согласовано, договор считается незаключенным (ст.432 ГК РФ).
Форма договора
В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст.162 ГК РФ).
В соответствии с п.2 ст.434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Договоры аренды недвижимого имущества относятся к той категории сделок, которые должны быть заключены в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ).
Однако на практике по тем или иным причинам у контрагентов может отсутствовать заключенный договор аренды в письменном виде.
Как отмечают суды, отсутствие между сторонами договора аренды недвижимого имущества, не освобождает ответчика от обязанности вносить плату за используемое имущество (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 г. №А57-9948/2015).
А в одном из арбитражных споров, суд признал договор аренды заключенным, несмотря на то, что подпись на договоре со стороны арендодателя выполнена с помощью факсимиле (решение АС Сахалинской области от 16.03.2016 г. №А59-3435/2015). Но в этом споре сам арендодатель не оспаривал учиненную подпись в договоре, а также в акте приема-передачи нежилого помещения. При данных обстоятельствах суд, на основании представленных сторонами доказательств исполнения условий договора (использование нежилого помещения и оплата) посчитал, что правовых оснований признавать договор аренды незаключенным, не имеется.
При вынесении решения подобных решений, суды руководствуются разъяснениями, изложенными в п.15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» и в Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ». То есть арендодателем были выполнены все условия договора аренды, в связи с чем, суд сделал вывод о сложившихся между сторонами договорных отношениях.
КОГДА ДОГОВОР СЧИТАЕТСЯ ЗАКЛЮЧЕННЫМ?
Налоговые проблемы несоблюдения письменной формы договора
Однако, несмотря на принятые судебные решения, у арендодателя возникнут проблемы с признанием уплаченной арендной платы в налоговом учете.
Оценивая возможность признания расходов в виде арендной платы (пп.10 п.1 ст.264 НК РФ) при исчислении налога на прибыль, необходимо, прежде всего, исходить из принципа документального подтверждения и экономического обоснования расходов (ст.252 НК РФ).
В данной ситуации не соблюдается принцип документального подтверждения расходов (в соответствии с требованиями законодательства - договор должен быть оформлен в письменной форме).
Учет арендной платы в налоговых расходах при таких обстоятельствах приходится доказывать в суде. Например, при фактическом использовании арендодателем помещения, предоставленном ему в субаренду (в отсутствии заключенного договора субаренды), арендодателю удалось доказать в суде право на признание арендных платежей при исчислении налога на прибыль.
В указанном деле спорные расходы были подтверждены первичными документами - актами приема-передачи помещений, платежными поручениями на оплату арендных платежей. Факт незаключения договора субаренды при наличии вышеуказанных обстоятельствах не свидетельствует о документальной неподтвержденности расходов и не может служить основанием для отказа заявителю в учете денежных расходов для целей налогообложения (постановление АС г. Москвы от 06.03.2014 г. №А41-18838/13). Аналогичное решение было вынесено и ранее (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.06.2011 г. №А67-5567/2010).
Государственная регистрация договора аренды
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ).
Какие последствия порождает отсутствие необходимой государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества?
Как отмечено, в информационном письме ВАС РФ от 25.02.2014 г. №165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. На практике это означает, что не зарегистрированный договор аренды (при согласовании всех его существенных условий) будет считаться заключенным.
Однако, как и в случае несоблюдения письменной формы договора, расходы по арендной плате по незарегистрированному договору аренды будет проблематично признать в целях исчисления налога на прибыль (письмо Минфина РФ от 23.11.2015 г. №03-07-11/67890).
Планируемые нововведения в части аренды публичной недвижимости
Минэкономразвитием РФ подготовлен проект приказа в части утверждения типовых условий для договоров аренды недвижимости, собственником которой является РФ. С проектом приказа можно ознакомиться на сайте: https://regulation.gov.ru/projects/List/AdvancedSearch#npa=45051.
Данный проект касается аренды нежилых помещений, зданий (строений, сооружений), которые принадлежат федеральным государственным учреждениям и унитарным государственным предприятиям, а также находящихся в казне РФ.
